文山州人民政府关于印发《文山州部门统计工作管理办法》的通知

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住房按揭保险制度研究

吴宇律师


内容提要
随着我国住房体制改革的不断深化和银行消费信贷业务的讯猛发展，住房按揭保险已走近我们身边，它不仅让众多的消费者圆了“住房梦”，而且有效的防范了银行的风险，促进了我国房地产市场和金融市场的发展。然而，自其诞生之日起，就已暴露出模式设置与权利义务分配上的缺陷。本文拟从住房按揭的含义出发，阐述住房按揭保险制度设立的必要性，分析住房按揭保险制度的合法性，探讨西方发达国家在住房按揭保险方面的成功经验，分析我国住房按揭保险的现状与缺陷，并以此为基础，提出了建立适合我国国情的住房按揭保险制度体系与配套服务机制之构想。本文除前言和结束语外共分五部分。
第一部分主要分析了按揭一词的来源，在大陆地区独特背景下的含义，并通过对比分析的方法阐述了其法律特征及其与英美、香港按揭制度之区别。
第二部分在阐述住房按揭制度积极作用的同时，通过分析购房人、房产商、按揭银行三方当事人所面临的风险，说明了引入住房按揭保险制度的必要性。
第三部分集中于强制保险、指定受益人为贷款人、指定保险人三个方面，对住房按揭保险之合法性作了分析。
第四部分主要在运用对比、分析、综合等方法的基础上，介绍了西方发达国家在住房按揭保险制度方面的成功经验。
第五部分着力分析了我国住房按揭保险之现状与缺陷，并在借鉴西方国家成功经验的基础上，提出了我国住房按揭保险制度完善之设想。

关键词：住房 按揭 保险





住房按揭保险制度研究

目 录
前言 P3

一、住房按揭的含义与特征 P3-4
二、住房按揭保险制度的必要性分析 P4-6
三、住房按揭保险制度的合法性分析 P6-9
一）关于强制保险问题
二）指定受益人为贷款人问题
三）指定受益人为贷款人问题
四、发达国家住房按揭保险的成功经验 P9-11
五、我国住房按揭保险的现状与发展构想 P11-14
一）我国住房按揭保险之现状
二）对我国住房按揭保险制度的发展构想

结束语 P14

参考文献 P15









前言
历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度，随着市场经济在中国的产生与发展，传统的住房分配制度已经与市场经济社会的基本内容不相适宜。福利分房被取消，住房分配制度走向货币化，住房按揭逐渐为人们所了解，并成为房地产市场的热点所在。住房按揭业务的开展，给购房人、房产商、按揭银行都带来了诸多益处，因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭业务给社会经济带来繁荣的同时，也应对其所带来的风险有所防范。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。住房按揭引入保险制度已势在必然。
1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并于25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”由于规定上和具体操作上的问题，住房按揭保险自其诞生之日就倍受非议。近两年来，关于按揭保险的投诉、诉讼更是不断。面对声势浩大的“讨伐”，同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满。认为二者联手违规，侵犯了消费者权益。其实，无论从金融理论还是国际惯例上看，保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。由于保险公司的参与与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此，保险公司介入住宅金融市场意义十分重大。本文正是基于上述思考和价值选择，着力于探讨住房按揭保险制度这一命题，以期引起立法界和实务界的共同努力，尽快使该制度在我国发挥作用。
辽宁省葫芦岛市人民政府


葫芦岛市人民政府令
　　　　　　　　　　　　　　　 第49号

《葫芦岛市房屋拆迁管理办法》已经2003年5月26日葫芦岛市第二届人民政府第31次常务会议通过，现予发布，自2003年7月1日起施行。
　　　　　　　　　　　

　　 　　　　　　　　　　葫芦岛市房屋拆迁管理办法


　　第一章 总则

　　第—条 为规范城市房屋拆迁管理行为，保障建设项目顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和；《辽中省城市房屋拆迁管理办法》，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 凡在我市城市规划区内国有土地上拆迁人实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

　　第三条 拆迁当事人包括拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的拆迁单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的合法所有人。

　　第四条 城市房屋拆迁应遵循符合城市规划，有利于旧区改造，改善生态环境，保护文物古迹等管理原则。
　　
　　第五条 市城乡规划建设委员会是城市房屋拆迁工作的行政主管部门。市、县—<市)城市房屋拆迁管理办公室(以下简称房屋拆迁管理部门)负责本办法的组织实施及日常管理工作。

　　第六条 土地、公安、工商行政管理、林业、水利、农村经济发展、民政、物价等有关部门，应当按照各自职责，协助房屋拆迁管理部门做好工作。

　　第二章 拆迁资质和程序管理


　　第七条 拆迁人应依法取得《房屋拆迁许可证》后方可实施房屋拆迁行为。

　　第八条 申领《房屋拆迁许可证》，需向当地房屋拆迁管理部门提交下列材料：
　　(一)房屋拆迁申请书；
　　(二)建设项目批准证件；
　　(三)建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、；规划图粕拆迁现状图；
　　(四)国有土地使用权批准证件；
　　(五)房地产开发项目建设条件意见书；
　　(六)拆迁计划和拆迁方案(包括拆迁范围、户数、期限、实施步骤、补偿方式、测算方案及安置住房的来源、扩初图、区位、安置时间等;
　　(七)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明；
　　(八)房屋拆迁工程安全监督申请受理书 。
　　(九)法律、法规及规章等规定的其他资料。
　　房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，完成对申请事项的审查。符合条件的,颁发《房屋拆迁许可证》。

　　 第九条 任何单位和个人不得涂；改,伪造、转让、出租、出借《房屋拆迁许可证》。

　　 第十条 拆迁人持《建设用地规划许可证》到城市房屋拆迁管理部门申请办理《暂停办理通知书》，《暂停办理通知书》；应当送达有关单位，并向社会公布。
　　《暂停办理通知书》应载明暂停事项和暂停期限；暂停期限不得超过一年。需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迂管理部门批准，延长期限最长不超过一年。
　　暂停期限内，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：
　　(一)房屋买卖、租赁、分割及新建、扩建、改建房审批；
　　(二)居民常住户口迁人、立户等；
　　(三)核发营业执照；
　　(四)土地使用权出让、转让、出租、抵押及用地审批；
　　(五)企业转制、出售、租赁、承包、兼并等。

　　第十一条 房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应将《房屋拆迁许可证》中栽明的拆迁人、被委托拆迁的单位、拆迁范围、搬迁期限、停水、停电、停天然气、停止供暖等事项予以公告。被拆迁人或房屋承租人搬迁期间，公安、城建、工商行政管理、—税务、文化、教育、邮政，电信、供电、供水、供气和广电等部门应当按照各自的职责和管理权限及时办理迁移、变更等相关事项。

　　第十二条 拆迁人应按照《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。需延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满1 5日前提出延期拆迁中请，房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起10日内给予答复。

　　第十三条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具备拆迁资格的单位实施拆迁。
拆迁人或被委托的拆迁单位应具备下列条件：
　　(一)有明确的名称、组织机构和固定的办公场所 ;
　　(二)具有企业法人资格；
　　(三)有与承担的拆迁业务相适应的资金和技术、经济、财务等管理人员
　　(四)实施房屋拆迁的人员，需经房屋拆迁管理部门的专业及相关法律知识培训和考核考试合格并取得房屋拆迁管理部门发放的《拆迁上岗证》；
　　(五)法律、法规、规章规定的其他条件。
　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

　　第十四条拆迁人委托拆迁的，拆迁人应与被委托拆迁的单位签订拆迁委托合同，并将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托拆迁的单位应在委托合同范围内履行职责，并接受房屋拆迁管理部门的监督。
　　被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

　　第十五条 拆迁人与被拆迁人应当订立书面拆迁安置补偿协议。实行货币补偿的，应当约定拆迁补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及需约定的其他内容。
　　实行产权调换的，应当约定调换房。屋的位置、房屋面积、产权调换差价款、搬迁补助费和临时安置补助费的金额及支付期限、对原房屋承租人的安置以及需要约定的其他内容。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

　　第十六条 拆迁人实施房屋拆迁应具备拆迁资金和安置房屋。
拆迁补偿安置资金应当存人房屋拆迁管理部门指定的银行，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
　　房屋拆迁管理部门与拆迁人，办理存款业务的金融机构三方应当签订拆辽补偿安置资金使用监管协议，明确拆辽补偿安置资金的使用程序、违反协议的法律责任等。
　　拆迁人提供的安置房屋有下列情况之一的，不得作为安置房源：
　　(一)不符合国家房屋质量安全标准的；
　　(二)不具有合法产权或者权属有纠纷的；
　　(三)房屋无直接采光和存在异型房间的。

　　第十七条 被拆除房屋的所有权人居住在拆迁范围外的，由其代理人、房屋使用人负责通知该房屋所有人办理拆迁补偿安置手续；属于空置房屋的，由拆迁人负责通知。
　　在规定的搬迁期限届满时，仍无法通知到被拆除房屋所有人的，拆迁人应对被拆除房屋做好勘察记录，向公正机关办理证据保全、补偿费提存，并提出对房屋使用人的临时安置方案，经拆迁管理部门核准后，可先行拆迁。

　　第十八条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迂的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先子执行。

　　第十九条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迂补偿安置协议的，或拆迁当事人一方拒绝商谈补偿安置事宜的，经当事人提出书面申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
　　当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉，拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿，或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　第二十条 被拆迁人或者房屋承粗人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府贵成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法电请人民法院强制执行。
　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公正机关办理证据保全。

　　第二十一条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙和文物古迹的房屋。伟照相关法律、法规的规定办理。

　　第二十二条 在拆迁期限内依法转让房屋坼迁权的，应当经房屋—拆迁管理部门同意，办理房屋拆迁许可证变更手续。房屋拆迁管理部门应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。
　　房屋拆迁权转让人未履行完毕拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关义务的，由受让人继续履行。转让人和受让人应当将转让的有关情况书面通知被拆迁人。
　　
　　第二十三条 实施房屋拆除施工单位应取得《拆除施工许可证》，并将制定的房屋拆除施工方案和安全措施报房屋拆迁管理部门备案后方可实施。

　　第二十四条，拆迁人应当及时整理、保管好拆迁档案资料，并在完成拆迁后30日内向房屋拆迁管理部门移交拆迁档案资料。房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，按照《中华人民共和国档案法》及有关城市建设档案管理的规定,整理、保管好拆迁档案资料，为社会提供服务。

　　第三章 拆迁补偿和安置管理

　　第二十五条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人或被拆迁房屋承租人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　第二十六条 拆迁具有《房屋所有权证》的房屋，以货币补偿方式为主，也可实行房屋产权调换。

　　第二十七条 被拆迁房屋的用途按照《房屋所有权证》记载的设计用途确定；有异议的，按照房屋产籍登记卡记载的设计用途确定。
　　房屋拆迁前正在办理房屋产权变更手续或《房屋所有权证》记载面积与实际面积不符的，由房屋产权产籍管理部门在收到当事人申请后5个工作日内出具认定书。

　　第二十八条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照被拆除房屋的重置价结合剩余使用期限予以补偿。

　　第二十九条 实行货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新程度、建筑结构形式、拆迁时点等因素，以房地产市场评估价格确定。其中住宅房屋由市、县房地产评估专家委员会(以下 简称评估委员会)按照上一年度住宅房屋房地产市场交易价格，结合供求关系和环境变化等因素，确定不同区位、不同结构、不同类型的住宅房屋每平方米建筑面积的价格，并定期向社会公布。
　　房地产评估机构(以下简称评估机构)按照评估委员会的评估结果，结合被拆迁住宅房屋的成新、楼层、朝向、环境、使用率等因素，确定被拆迁住宅房屋的补偿面积单价。
　　被拆迁的住宅房屋货币补偿金额等于补偿面积单价乘以被拆迁住宅房屋的建筑面积。
　　评估委员会由3名以上国家注册的房地产估价师组成。

　　第三十条 拆迁人应当委托具有相应评估资格的评估机构对被拆迁人房屋进行评估。
　　拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的,由评估委员会裁定。评估委员会应当对评估机构所采用的评估依据、评估方法和计算过程进行裁定。
　　评估费用由拆迁人承担。评估委员会裁定费用：裁定原评估结果有效的，由有异议方承担；原评估结果无效的，由评估机构承担。

　　第三十一条 评估委员会建立前，由房地产评估机构继续履行房地产评估工作。

　　第三十二条 拆迁住宅房屋，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十九条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。

　　第三十三条 拆迁非住宅房屋实行产权调换的,应当按照货币补偿金额与产权调换房屋的价格结算差价。

　　第三十四条 拆迁公益事业单位的房屋，由拆迁人按照原房屋性质、结构、规模、建筑面积给予重建，不能重建的，按照市场评估价格给予货币安置。拆迁附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　第三十五条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁协议。

　　第三十六条 实行房屋产权调换的，拆迁人对被拆迁人优先就地安置房屋应符合国家设计规范和质量安全标准；因特殊原因，不能就地安置的，经房屋拆迁管理部门同意，可以实行异地安置。
　　拆迁租赁房屋实行产权调换的，拆迁人提供的产权调换房屋不低于原房屋价值并且使用面积不少于原房屋使用面积的，被拆迁人、房屋承租人应当接受拆迁人的安排。

　　第三十七条 拆迁公有住房，按照下列规定确定产权后，进行补偿、安置：
　　(一)房屋承租人购买公行住房后，取得房屋产权；
　　(二)房屋承租人没有购买公有住房，被拆迁人支付产权调换差价，被拆迁人与房屋承租人重新建立租赁关系的，产权属被拆迁人所有。

　　第三十八条 拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人重新设定抵押权或者达成债务清偿协议的，拆迁人应当按照达成的协议对被拆迁人给予货币补偿或者实行产权调换；抵押人和抵押权人不能重新设定抵押权或者不能达成债务清偿协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。

　　第三十九条 拆迁无产权证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋，拆迁人应当提出补偿、安置方案，对被拆除房屋进行勘察记录，到公证机关办理补偿款提存公证和证据保全手续，并报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

　　第四十条 拆迁具有《房屋所有权证》的住宅，被拆迁人他处无住房且经济特别困难的，实行产权调换的，拆迁人应当对被拆迁人支付的差价款给予适当减免。具体办法由市城乡规划建设委员会制定。

　　第四十一条 拆迁人应当对被拆迁人或房屋承租人一次性支付搬迁补助费，标准为：按原房屋所有权证所载建筑面积每平方米10元。
　　拆迁房屋实行产权调换的，拆迁人应当对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费，标准为：在规定的过渡期限内，按原房屋所有权证所载建筑面积每月每平方米5元：被拆适人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转住房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
　　拆迁具有房屋所有权证非住宅房屋(特指门市、商服)的临时安置补助费，根据拆迁人与被拆迁人签订的补偿安置协议，在规定的过渡期限内，按原房屋所有权证所载建筑面积每月每平方米10元的标准确定。
　　拆迁营业性房屋的，按营业执照注明的从业人员，每人一次性发放停业补助费600元。

　　第四十二条 拆迁企事业单位的非住宅房屋实行产权调换的，按下列规定计算补偿费：
　　(—)无法恢复使用的设备按残值给予补偿；
　　(二)因异地迁建而发生的征地费用或调换原面积土地所发生的费用；
　　(三)需货物运输和设备安装的，按有关规定的价格计算的费用；
　　(四)因拆迁造成企业停产停业的，拆迁人应当按上一年度社会平均月工资额的标准，对参加劳动保险一年以上的每位职工：—次性发给12个月停业补助费；使用人与房屋所有人分离的，一次性发给每位职工6个月停业补助费；
　　(五)按被拆迁单位上一年税后利润总额的10％。

　　第四十三条 拆迁人与被拆迁人支付货币补偿款和房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在被拆迁人或房屋承租人搬迁原址后一个月内一次性支付。

　　第四十四条 拆迁人补偿安置被拆迁人后，被拆迁人应当将《房屋所有权证》交拆迁人保管，拆迁结束后1 5日内由拆迁人移送房地产登记机构予以注销。

　　第四章 附则

　　第四十五条 违反本办法规定应当予以行政处罚的行为，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》规定罚则执行。

　　第四十六条 本办法执行中酌具体问题由市城乡规划建设委员会负责解释。

　　第四十七条 本办法自2003年7月1日起施行。 2001年5月22日葫芦岛市人民政府发布的《葫芦岛市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。


葫芦岛市人民政府办公室
2003年5月26日印发