安徽省经济适用住房价格管理办法
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安徽省经济适用住房价格管理办法
安徽省物价局 安徽省建设厅
安徽省物价局 安徽省建设厅关于印发《安徽省经济适用住房价格管理办法》的通知
皖价房〔2003〕174号
各市、县物价局，建委(房地产管理局)：
为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国 价格法 》和国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》以及国家有关法律、法规，制定《安 徽省经济适用住房价格管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
安徽省物价局
安徽省建设厅
二○○三年六月二十五日
安徽省经济适用住房价格管理办法
第一条 为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展 ，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》以及 国家有关法律、法规。制定本办法。
第二条 本办法适用于在安徽省城市规划区内经济适用住房的价格管理。
第三条 本办法所称的经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设 计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通 居民住房。
第四条 各级政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门。省价 格主管部门负责全省经济适用住房价格管理工作，会同有关部门制定全省经济适用住房价格 管理原则和管理办法；市、县价格主管部门具体负责本地区经济适用住房价格的管理。各 级政府房地产(房地产开发)主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督 和管理工作。
第五条 经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格 ，应当与中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品 住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策
第六条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
(一)开发成本
1、征地及拆迁安置补偿费等。按照法律、法规规定征用土地和拆迁补偿等所支付的费用。
2、勘察设计和前期工程费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划、建筑设计、施工通水、通电、通气、通路和平整场地等费用。
3、房屋建筑安装工程 费。列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩 基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
4、住宅小区基础设施建设费：在小区用 地规划红线以内，与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排水、照明、通 讯、环卫、绿化等公共基础设施建设费用，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿 转让的非营业性公建配套设施建设费。
5、管理费： 房地产开发经营企业为组织经济适用住房开发建设所发生的费用，按开发成本1—4项费用之和的2%计算。
6、贷款利息：房地 产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出。按当年人民银行公布的法 定贷款平均利率和平均周期(七层及以上18个月，七层以下12个月)，以开发成本1—4项费 用之和的40%计算。
7、各种收费按照国家和省有关规定计收。
(二)税金：按国家税法规定的税率计算。
(三)利润：按照开发成本1—4项费用之和的3%计算。
第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
1、 住宅小区内经营性设施的建设费用；
2、开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
3、各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
4、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
5、按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第八条 经济适用住房销售价格，应以基准价格为基础，计算楼层、朝 向差价。楼层差价、朝向差价由房地产开发经营企业按各单体楼房楼层差价率、朝向差价 率代数和为零的原则确定。具体差价率由各市确定。经济适用住房销售价格包括期房销售 价格和现房销售价格。
第九条 经济适用住房销售价格由有定价权的政府价格主管部门会同房 地产开发主管部门，按照本办法的有关规定，在项目开工之前确定。凡不具备在项目开工 之前确定公布的经济适用住房销售价格的，以及开发建设的商品房项目经批准转为经济适用 住房项目的，房地产开发经营企业应在经济适用住房销(预)售前，核算住房成本并提出书面 定价申请，按价格管理权限报送价格主管部门确定。通过招投标方式确定经济适用住房建 设项目的，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同房地产开发主管部门，按 照本办法的有关规定，在招投标时根据当地经济适用住房建设社会平均成本等因素确定最高 限价。
第十条 需提出定价申请的经济适用住房，房地产开发经营企业定价申请应附以下材料：
(一)经济适用住房价格申报表和价格构成项目核算表；
(二)经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
(三)经有资质的中介机构审核的建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
(四)政府价格主管部门规定的其他的应当提供的材料。
第十一条 政府价格主管部门在接到房地产开发经营企业定价申请后， 应会同房地产开发主管部门审查成本费用，核定销售(预售)价格，由政府价格主管部门行文 执行。对申报手续、资料齐全的，价格主管部门应在30个工作日内审核完毕。
第十二条 鼓励开发企业开发建设经济适用住房。在经济适用住房建设 中，开发企业的个别成本低于当地经济适用住房建设社会平均成本时，允许经济适用住房销 售价格在不高于当地经济适用房平均销售价格的前提下适当上浮，浮动幅度不超过5%，具体 由各市、县政府价格主管部门在核定价格时确定。经济适用住房建设社会平均成本由当地 政府价格主管部门测算和公布。
第十三条 经济适用住房价格一经确定，应立即在当地主要新闻媒体上公布。
第十四条 经政府价格主管部门确定公布或审批的经济适用住房价格，任何单位和个人不得擅自提高。
第十五条 房地产开发经营企业销售经济适用住房，不得在批准的房价 外加收任何费用或强行推销及搭售商品；凡未按本办法规定确定或审批价格的，房地产管理 部门不予核发销售(预售)许可证，也不予办理交易手续和产权登记手续。
第十六条 经济适用住房价格实行明码标价。房地产开发经营企业应当 在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号，自觉接受社会监督检查。
第十七条 建立房地产开发经营企业负担卡制度，不断完善《建设项目 收费登记卡》制度。涉及经济适用住房的收费，收费单位收费时，必须按规定在《建设项目 收费登记卡》上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖公章。拒绝 填写或不按规定要求填写的，房地产开发经营企业有权拒交，并向政府价格主管部门举报。
第十八条 各级价格主管部门要加强对涉及房地产建设项目收费的监督 检查，对不按国家及地方政府规定的经济适用住房收费政策，超标准收费以及其他乱收费行 为要依法处理。
第十九条 政府价格主管部门要加强对经济适用住房价格的监督检查。
房地产开发经营企业违反价格法律、法规和本办法规定的价格行为的，将经济适用住房转为 普 通商品房销售的，由政府价格主管部门《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处 罚规定》予以处罚。
第二十条 集资建房、享受政府优惠政策的普通商品住房价格管理，参照本办法执行。
第二十一条 本办法由省物价局负责解释。
第二十二条 各市政府价格主管部门可根据本办法制定实施细则，并报省物价局备案。
第二十三条 本办法自发布之日起实施。过去有关规定与办法不一致的，以本办法为准。
关于中央级事业单位、社会团体及企业财政拨款结转和结余资金会计核算有关事项的通知
财政部
关于中央级事业单位 社会团体及企业财政拨款结转和结余资金会计核算有关事项的通知
财会[2010]5号
党中央有关部门，国务院各部委、各直属机构，总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部、武警总部，全国人大常委会办公厅，全国政协办公厅，高法院，高检院，有关人民团体，有关中央管理企业：
为了进一步规范中央级事业单位、社会团体和企业财政拨款结转和结余资金的会计处理，提供真实、准确的相关会计信息，根据《财政部关于印发〈中央部门财政拨款结转和结余资金管理办法〉的通知》（财预[2010]7号）等有关规定，现对上述单位财政拨款结转和结余资金会计核算有关问题规定如下：
一、执行《事业单位会计制度》的中央级事业单位的相关规定
（一）相关会计科目及明细科目和备查账簿的设置。
1.增设“304 财政拨款结转”一级会计科目及相关明细科目。
增设“304 财政拨款结转”科目及相关明细科目，核算年末中央级事业单位（以下简称事业单位）的财政拨款结转数额。“财政拨款结转”一级会计科目下设置“当年财政拨款结转”和“以前年度财政拨款结转”两个一级明细科目，分别核算年末事业单位的当年财政拨款结转和以前年度财政拨款结转资金数额。“当年财政拨款结转”和“以前年度财政拨款结转”两个一级明细科目下均设置“基本支出结转”和“项目支出结转”两个二级明细科目，分别核算年末事业单位当年财政拨款结转和以前年度财政拨款结转中的基本支出结转和项目支出结转资金数额；“基本支出结转”二级明细科目下设置“人员经费结转”和“日常公用经费结转”两个三级明细科目，“项目支出结转”二级明细科目下按照具体项目设置明细科目，进行明细核算。
2.增设“305 财政拨款结余”一级会计科目及相关明细科目。
增设“305 财政拨款结余”一级会计科目及相关明细科目，核算年末事业单位的财政拨款结余数额。“财政拨款结余”一级会计科目下设置“当年财政拨款结余”和“以前年度财政拨款结余”两个一级明细科目，分别核算年末事业单位的当年财政拨款结余和以前年度财政拨款结余资金数额。“当年财政拨款结余”和“以前年度财政拨款结余”两个一级明细科目下均按照具体项目设置明细科目，进行明细核算。
3.“306 事业结余”科目核算内容的修订。
“306 事业结余”科目核算事业单位在一定期间除经营收支和财政拨款结转和结余外其他各项收支相抵后的余额。
4.“401 财政补助收入”科目相关明细科目的设置。
在“401 财政补助收入”科目原“基本支出”明细科目下设置“人员经费”和“日常公用经费”明细科目，进行明细核算。在“401 财政补助收入”科目原“项目支出”明细科目下按照具体项目设置明细科目，进行明细核算。
5.“504 事业支出”科目相关明细会计科目的设置。
在“504 事业支出”科目下设置“财政拨款支出”和“其他事业支出”两个一级明细科目，分别核算事业单位使用财政拨款和其他资金支付的事业支出。“财政拨款支出”一级明细科目下设置“当年财政拨款支出”、“使用以前年度财政拨款结转支出”和“使用以前年度财政拨款结余支出”三个二级明细科目，分别核算事业单位使用当年财政拨款和以前年度财政拨款结转和结余支付的事业支出。“当年财政拨款支出”、“使用以前年度财政拨款结转支出”和“使用以前年度财政拨款结余支出”三个二级明细科目下均设置“基本支出”和“项目支出”两个三级明细科目，分别核算事业单位使用当年财政拨款支出和使用以前年度财政拨款结转和结余支出中的基本支出和项目支出资金数额；其中，“基本支出”三级明细科目下设置“人员经费支出”和“日常公用经费支出”两个四级明细科目，进行明细核算；“项目支出”三级明细科目下按照具体项目设置明细科目，进行明细核算。
6.“108 预付账款”科目相关备查簿的设置。
事业单位应当建立预付账款备查簿，详细登记使用财政拨款支付的预付账款以及其中使用当年财政拨款支付的预付账款。
（二）相关账务处理。
事业单位应当按照下列规定在每年年末将财政拨款收支转入“财政拨款结转”和“财政拨款结余”科目有关明细科目。
1.结转财政拨款安排基本支出的收入和支出。
事业单位当年财政拨款基本支出结转不得提取职工福利基金和转入事业基金，应当在年末将财政拨款基本支出的收入和支出转入“财政拨款结转——当年财政拨款结转——基本支出结转”科目。
（1）结转财政拨款安排基本支出的收入。
年末，将财政拨款安排基本支出的收入转入当年财政拨款结转时，借记“财政补助收入——基本支出（人员经费、日常公用经费）”科目，贷记“财政拨款结转——当年财政拨款结转——基本支出结转（人员经费结转、日常公用经费结转）”科目。
（2）结转财政拨款安排的基本支出。
年末，将事业支出中当年财政拨款基本支出转入财政拨款结转时，借记“财政拨款结转——当年财政拨款结转——基本支出结转（人员经费结转、日常公用经费结转）”科目，贷记“事业支出——财政拨款支出——当年财政拨款支出——基本支出（人员经费支出、日常公用经费支出）”科目；将事业支出中使用以前年度财政拨款结转支出中基本支出转入财政拨款结转时，借记“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转——基本支出结转（人员经费结转、日常公用经费结转）”科目，贷记“事业支出——财政拨款支出——使用以前年度财政拨款结转支出——基本支出（人员经费支出、日常公用经费支出）”科目。
2．结转财政拨款安排项目支出的收入和支出。
事业单位应当在年末将财政拨款安排项目支出的收入和当年财政拨款项目支出转入“财政拨款结转——当年财政拨款结转
——项目支出结转”科目；将使用以前年度财政拨款项目结转和结余支出分别转入“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转
——项目支出结转”科目和“财政拨款结余——以前年度财政拨款结余”科目。然后对“财政拨款结转——当年财政拨款结转——项目支出结转”科目和“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转
——项目支出结转”科目下的财政拨款项目执行情况分别进行分析，按照《中央部门财政拨款结转和结余资金管理办法》（财预[2010]7号）的规定将财政拨款项目资金余额区分为财政拨款项目结转和财政拨款项目结余，将财政拨款项目支出结余资金数额分别转入“财政拨款结余——当年财政拨款结余”科目和“财政拨款结余——以前年度财政拨款结余”科目。
（1）结转财政拨款安排项目支出的收入。
年末，将财政拨款安排项目支出的收入转入当年财政拨款结转时，借记“财政补助收入——项目支出”科目，贷记“财政拨款结转——当年财政拨款结转——项目支出结转”科目。
（2）结转使用当年财政拨款的项目支出。
年末，将当年财政拨款支出中项目支出转入当年财政拨款结转时，借记“财政拨款结转——当年财政拨款结转——项目支出结转”科目，贷记“事业支出——财政拨款支出——当年财政拨款支出——项目支出”科目。
（3）结转使用以前年度财政拨款结转和结余的项目支出。
将使用以前年度财政拨款结转中项目支出转入以前年度财政拨款结转时，借记“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转
——项目支出结转”科目，贷记“事业支出——财政拨款支出——使用以前年度财政拨款结转支出——项目支出”科目。
将使用以前年度财政拨款结余中项目支出转入以前年度财政拨款结余时，借记“财政拨款结余——以前年度财政拨款结余”科目，贷记“事业支出——财政拨款支出——使用以前年度财政拨款结余支出——项目支出”科目。
（4）分析并结转财政拨款项目支出结余资金。
完成上述处理后，根据有关项目执行情况的分析，按照当年财政拨款项目支出结余资金数额，借记“财政拨款结转——当年财政拨款结转——项目支出结转”科目，贷记“财政拨款结余
——当年财政拨款结余”科目；按照使用以前年度财政拨款项目支出结余资金数额，借记“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转——项目支出结转”科目，贷记“财政拨款结余——以前年度财政拨款结余”科目。
3．当年财政拨款结转和结余的结转。
事业单位应当在下年初将“财政拨款结转——当年财政拨款结转”科目下的全部明细科目转入“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转”对应明细科目，借记“财政拨款结转——当年财政拨款结转——基本支出结转（人员经费结转、日常公用经费结转）”科目和“财政拨款结转——当年财政拨款结转——项目支出结转”科目，贷记“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转
——基本支出结转（人员经费结转、日常公用经费结转）”科目和“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转——项目支出结转”科目；同时，将“财政拨款结余——当年财政拨款结余”科目下的全部明细科目转入“财政拨款结余——以前年度财政拨款结余”科目，借记“财政拨款结余——当年财政拨款结余”科目，贷记“财政拨款结余——以前年度财政拨款结余”科目。
4．使用以前年度财政拨款结余安排的基本支出和项目支出。
对于事业单位需要使用以前年度财政拨款结余安排的基本支出和项目支出，经财政部门审批同意后，调整财政拨款结余和结转科目的年初金额，将以前年度财政拨款结余转入以前年度财政拨款结转，借记“财政拨款结余——以前年度财政拨款结余”科目，贷记“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转——基本支出结转（人员经费支出、日常公用经费支出）”科目或者“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转——项目支出结转”科目。同时，事业单位应当建立使用以前年度财政拨款结余安排的基本支出和项目支出备查簿，详细登记已经使用的以前年度财政拨款结余安排的基本支出和项目支出资金数额。
5.上缴财政拨款结转和结余资金。
事业单位按规定向主管部门等上缴财政拨款结转和结余资金时，按实际上缴资金数额或注销的资金额度数额，借记“财政拨款结转”或者“财政拨款结余”科目有关明细科目，贷记“银行存款”、“零余额账户用款额度”、“财政应返还额度”等科目。
二、执行行业会计制度的中央级事业单位的相关规定
执行《医院会计制度》、《高等学校会计制度》、《中小学校会计制度》、《科学事业单位会计制度》、《测绘事业单位会计制度》的中央级事业单位，应当参照上述规定设置会计科目有关明细科目和备查账簿，进行相关账务处理。
三、执行《民间非营利组织会计制度》、企业会计准则和制度的中央级事业单位、社会团体和企业的相关规定
执行《民间非营利组织会计制度》、企业会计准则和制度的中央级事业单位、社会团体和企业，应当参照上述规定设置与财政拨款结转和结余资金有关的备查账簿，详细登记财政拨款结转和结余的相关信息。
四、《财政拨款结转和结余资金情况表》的填列方法
中央级事业单位、社会团体和企业在填报《中央部门财政拨款结转和结余资金管理办法》（财预[2010]7号）中规定上报的《财政拨款结转和结余资金情况表》时，根据下列方法填列：
（一）“截至上年底累计结转和结余资金－结转”（第5栏）：反映截至上年（即20××年的上一年）年底累计产生的财政拨款结转资金数，按照20××年初已结转当年财政拨款结转和结余后的“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转”科目20××年初账面余额和使用以前年度财政拨款结余安排的基本支出和项目支出备查簿分析填列。
（二）“截至上年底累计结转和结余资金－结余”（第6栏）：反映截至上年（即20××年的上一年）年底累计产生的财政拨款结余资金数，按照20××年初已结转当年财政拨款结转和结余后的“财政拨款结余——以前年度财政拨款结余”科目20××年初账面余额和使用以前年度财政拨款结余安排的基本支出和项目支出备查簿分析填列。
（三）“20××年度－当年实际支出－当年财政拨款支出”（第9栏）：反映20××年年初预算批复、执行中调整的财政拨款实际支出数，按照“事业支出——财政拨款支出——当年财政拨款支出”科目20××年度借方发生额填列。
（四）“20××年度－当年实际支出－使用以前年度结转和结余资金-结转”（第11栏）：反映使用以前年度的财政拨款结转资金数，按照“事业支出——财政拨款支出——使用以前年度财政拨款结转支出”科目20××年度借方发生额和使用以前年度财政拨款结余安排的基本支出和项目支出备查簿分析填列。
（五）“20××年度－当年实际支出－使用以前年度结转和结余资金-结余”（第12栏）：反映使用以前年度的财政拨款结余资金数，按照“事业支出——财政拨款支出——使用以前年度财政拨款结余支出”科目20××年度借方发生额和使用以前年度财政拨款结余安排的基本支出和项目支出备查簿分析填列。
（六）“20××年度－当年形成结转和结余资金－结转”（第14栏）：反映20××年当年财政拨款形成的结转资金数，按照“财政拨款结转——当年财政拨款结转”科目20××年末贷方余额填列。
（七）“20××年度－当年形成结转和结余资金－结转－其中：暂付款”（第15栏）：反映20××年财政拨款结转资金中资金已经支付、会计上作为暂付款处理的数额，按照预付账款备查账簿中登记的有关数据填列。
（八）“20××年度－当年形成结转和结余资金－结余”（第16栏）：反映20××年当年财政拨款形成的结余资金数，按照“财政拨款结余——当年财政拨款结余”科目20××年末贷方余额填列。
（九）“截至20××年底累计结转和结余资金－结转”（第18栏）：反映截至20××年底累计产生的财政拨款结转资金数，按照“财政拨款结转——当年财政拨款结转”科目和“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转”科目20××年末账面余额之和填列。
（十）“截至20××年度累计结转和结余资金－结转－其中：暂付款”（第19栏）：反映截至20××年底财政拨款累计结转资金中资金已经支付、会计上作为暂付款处理的数额，按照预付账款备查账簿中登记的有关数据填列。
（十一）“截至20××年底累计结转和结余资金－结余”（第20栏）：反映截至20××年底累计产生的财政拨款结余资金数，按照“财政拨款结余——当年财政拨款结余”科目和“财政拨款结余——以前年度财政拨款结余”科目20××年末账面余额之和填列。
五、新旧衔接和2009年度相关报表的填列方法
（一）新旧衔接。
中央级事业单位、社会团体和企业应当在2010年初根据上述规定设置相关会计科目及其明细科目和备查账簿。对本单位2009年末有关会计科目余额进行分析后，分别转入新设置的对应会计科目明细科目中，同时（或者）在相关备查账簿中登记。
对于事业单位在实行国库管理制度改革后已转入“事业基金——一般基金”科目但尚未使用的基本收支财政拨款资金，应当转回至财政拨款结转相关明细科目，借记“事业基金——一般基金”科目，贷记“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转——基本支出结转（人员经费结转、日常公用经费结转）”科目。
对于事业单位在2009年末从财政拨款基本支出结转中提取的职工福利基金，应当予以转回至财政拨款结转相关明细科目，借记“专用基金——职工福利基金”科目，贷记“财政拨款结转——以前年度财政拨款结转——基本支出结转”科目。
对于在2009年末事业基金和事业结余中的财政拨款结转和结余资金，事业单位应当对其进行分析并分别转入2010年新账中的“财政拨款结转”和“财政拨款结余”相关明细科目。
（二）2009年度《财政拨款结转和结余资金情况表》的填列。
中央级事业单位、社会团体和企业应当根据新旧衔接后有关会计科目明细科目余额和有关备查账簿，按照“四、《财政拨款结转和结余资金情况表》的填列方法”的要求正确填报《财政拨款结转和结余资金情况表》。
（三）2009年度中央部门决算报表中财政拨款结转和结余资金的填列。
2009年度中央部门决算报表中关于财政拨款结转和结余资金的填列方法按照《关于规范2009年度中央部门财政拨款结转和结余资金部门决算填报口径的通知》（财办库[2010]8号）的有关规定填列。
附件：中央级事业单位 社会团体及企业财政拨款结转和结余资金相关会
计明细科目表
财政部
二○一○年三月三日
附件下载:
中央级事业单位、社会团体及企业财政拨款结转和结余资金相关会计明细科目表.doc
http://kjs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/201003/P020100305558797532687.doc
购买查封房屋的买卖合同是否有效
奚正辉
案例：
乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。
认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。
其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。
其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。
购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。
上海中汇律师事务所 奚正辉律师
