国家安全监管总局关于进一步加强海洋石油安全生产工作的通知

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关于商品房买卖合同的若干思考

王丹 肖文


一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞
二、商品房买卖合同的分类
　　这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
　　房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
　　在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
　　1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
　　2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
　　3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

山西省人民政府


山西省人民政府关于修改《山西省农业机械安全监督管理办法》的决定
山西省人民政府
第100号

现发布《山西省人民政府关于修改〈山西省农业机械安全监督管理办法〉的决定》，自发布之日起施行。


根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，决定对《山西省农业机械安全监督管理办法》第二十三条第一款修改为：“违反本办法有下列行为之一的，由农机监理机关给予警告或处以二百元以下罚款；责任者系驾驶操作人员的，可并处吊扣六个月以下驾驶证或操作证，情节严重
的，处以吊扣六个月以上、十二个月以下驾驶证或操用证。”
本决定自发布之日起施行。
《山西省农业机械安全监督管理办法》根据本决定作相应的修正，在《山西政报》上重新发布。

山西省农业机械安全监督管理办法

（1992年7月11日山西省人民政府发布 1997年11月7日根据《山西省人民政府关于修改〈山西省农业机械安全监督管理办法〉的决定》修正发布）


第一条 为加强对农业机械及其驾驶操作人员的监督管理，保障人民生命财产安全，促进农业机械化发展，根据有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法所称农业机械，是指直接用于农业种植、养殖、运输、加工以及与农业生产有关的动力机械、作业机械和专用机械。
第三条 凡在本省境内作业的农业机械及其驾驶操作人员，以及与农业机械作业有关的人员，均应遵守本办法。
第四条 农业机械的安全监督管理应遵循安全第一、预防为主的原则。
第五条 各级人民政府的农业机械行政主管部门，负责本辖区内的农业机械安全监督管理工作。
各级农业机械行政主管部门所属的农机监理机关，负责本办法的具体实施。
第六条 农机监理机关应定期对农业机械检验。新购置的农业机械应经农机监理机关检验合格，办理上户手续，领取号牌、行驶证或作业证后，方可作业。
第七条 农业机械号牌须按指定位置安装，并保持清晰。农业机械的行驶证或作业证应随机携带，不得转借、涂改和伪造。
拖拉机和自走式专用机械在未领取正式号牌前，需移动或试车时，应向农机监理机关申领临时号牌或试车号牌，按指定路线行驶。
第八条 农业机械的封存、报废，均应到农机监理机关办理封存、报废手续。封存和报废的农业机械，不得转让或买卖。
第九条 农业机械应保持安全技术状态良好，机容整洁，安全设施齐全有效。
第十条 农业机械转出原监理辖区时，应办理转籍手续。农业机械在本监理辖区内变动户主时，应办理过户手续。
第十一条 农业机械从事田间作业时，应遵守下列规定：
（一）拖拉机驾驶员与配套农机具操作员之间应有信号联系；
（二）农机具操作员应在规定的位置操作，不得超员；
（三）不得在农机具上擅自增设座位或脚踏板；
（四）清除杂物或排除故障，应在停机或切断动力后进行；
（五）喷洒农药应有安全防护和防污染措施。
第十二条 农业机械的场院作业区和农副产品加工作业区内应配有专用灭火器材。严禁烟火，严禁存放易燃、易爆物品，严禁漏油、漏电、漏气的机械参加作业；内燃机排气管应安装灭火罩，输电导线及用电设备应符合安全防火要求。
第十三条 作业机械的危险部位应设明显警告标志。移动时应先切断动力或电源，待自然停止后进行。严禁用人为方式强行制动。
第十四条 拖拉机从事运输或田间作业，只准牵引一辆挂车或一级作业机具。
第十五条 履带式拖拉机、自走式联合收割机、牵引（悬挂）机具的轮式拖拉机，通过人多或危险地段时，应有专人护行。
第十六条 农业机械驾驶操作人员，应经专门培训，农机监理机关考核合格，领取驾驶证或操作证，并接受农机监理机关的审验。
驾驶证或操作证应随身携带，不得转借、涂改和伪造。
驾驶操作人员因户籍或服务单位变动，应办理转籍或变更手续。
第十七条 驾驶操作人员应遵守下列规定：
（一）不得驾驶或操作与驾驶证或操作证内容不符的农业机械；
（二）不得将农业机械交给无证人员驾驶或操作；
（三）不得在酒后驾驶或操作农业机械；
（四）不得驾驶或操作安全设施不全或机件失效的农业机械；
（五）不得在患有妨碍安全作业的疾病或过度疲劳的情况下驾驶或操作农业机械；
（六）不得在驾驶或操作农业机械时吸烟、饮食、谈话或有其他妨碍安全作业的行为。
第十八条 驾驶大中型拖拉机二年以上或驾驶小型拖拉机五年以上的驾驶员，经农机监理机关考核合格，方可驾驶联合收割机。
第十九条 拖拉机学习驾驶员应在教练员的随车指导下，按指定路线行驶。
拖拉机实习驾驶员不得在繁华和作业条件复杂的地段单独驾驶拖拉机和其他自走式机械。
第二十条 农业机械在道路行驶发生交通事故时，由公安机关依照道路交通事故处理办法处理，农机监理机关应派人协助处理。
农业机械在县、乡、村道路行驶发生未涉及汽车、摩托车的交通事故或在田间、场院发生作业事故，由农机监理机关负责处理。
第二十一条 农业机械发生事故后，应停止行驶或作业，当事人及有关人员应保护现场，抢救伤者，并根据本办法第二十条的分工及时报告公安机关或农机监理机关。
公安机关或农机监理机关接到报案后，应立即派人勘验现场，收集证据，组织调查处理。
重、特大事故可由当地人民政府组织有关部门共同调查处理。
第二十二条 因农机事故造成损害的赔偿费用，由公安机关或农机监理机关根据事故责任、财产损失和人身损害的程度，依照国家有关规定确定。
第二十三条 违反本办法有下列行为之一的，由农机监理机关予以警告或处以二百元以下罚款；责任者系驾驶操作人员的，可并处吊扣六个月以下驾驶证或操作证，情节严重的，吊扣六个月以上、十二个月以下驾驶证或操作证：
（一）无证驾驶操作或驾驶操作与证件内容不相符合的；
（二）挪用、转借、涂改、仿造、冒领农业机械号牌、驾驶证或操作证或者使用失效的农业机械号牌、驾驶证或操作证的；
（三）酒后驾驶操作农业机械的；
（四）拖拉机学习驾驶员不按规定路线驾驶或者单独驾驶拖拉机的；
（五）拖拉机实习驾驶员驾驶或操作自走式专用机械的；
（六）将农业机械交给非驾驶操作人员驾驶或操作的；
（七）在场院和农副产品加工作业区内吸烟、明火或内燃机排气管未安装灭火罩以及未按规定配备专用灭火器材的；
（八）胁迫驾驶操作人员违章作业的；
（九）在农业机械上擅自增设座位或脚踏板超员作业、载运人员的；
（十）履带式拖拉机、自走式联合收割机、牵引（悬挂）机具的轮式拖拉机通过人多或危险地段无专人护行的；
（十一）行人或骑自行车扒、攀正在行驶或作业的农业机械的。
对非驾驶操作人员驾驶、操作的，可以暂扣其农业机械，待聘请正式驾驶员后，方准继续作业。
第二十四条 对因严重违章或者胁迫他人违章造成农机事故的责任者，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 对违反本办法，具有下列情形之一的农业机械驾驶操作人员，可吊销驾驶证或操作证：
（一）因农机事故造成人员死亡或被依法追究刑事责任的；
（二）肇事后逃逸或故意破坏、仿造现场，毁灭证据，隐瞒事故的；
（三）酒后驾驶、操作农业机械造成事故的；
（四）其他情节严重的。
第二十六条 农机监理人员滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，应视情节轻重，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法由山西省农业机械管理局负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。



1997年11月7日