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山东省青岛市人民政府


青岛市外商投资开发经营房地产管理规定
市政府



第一条 为吸引外商投资开发经营房地产，加快城市基础设施建设，促进房地产业的发展，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定所称外商投资开发经营房地产是指国外及港澳台的公司、企业和其他经济组织或个人全部或部分利用境外资金，在取得国有土地使用权后，依照城市规划对土地进行的综合性开发建设经营。包括：平整土地并建设供排水、供电、供热、供气、道路交通、退迅等配套基础
设施，形成工业用地和其他建设用地条件后，转让土地使用权或经营公用事业；建设工业厂房、公寓、别墅、写字楼和文化、教育、体育、旅游设施以及商业服务设施等建筑物并对这些建筑物从事转让、出租、抵押等经营活动。

第三条 本规定适用于本市市南、市北、台东、四方、沧口五区。

第四条 青岛市城乡建设委员会（以下简称市建委）是本市外商投资开发经营房地产的行政主管部门。
青岛市外商房地产投资开发服务中心对外商来青岛投资开发经营房地产，可提供从政策法规咨询、项目立项、可行性分析、项目洽谈、土地使用权出让、成立项目公司、办理营业执照到项目建设审批及实施的全过程服务。
市对外经济贸易、规划、土地、房产、计划、工商行政管理、财政、税务、公安等有关部门按各自的职责，负责外商投资开发经营房地产的有关管理工作。

第五条 外商投资开发经营房产，应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立开发经营房地产的中外合资开发企业、中外合作开发企业或外资开发企业（以下统称外商开发企业）。
外商开发企业的开发经营活动须遵守有关法律、法规规章。

第六条 外商开发企业原则上采取项目公司的形式，即外商在取得国有土地使用权和房地产开发项目的立项批准文件后，申领外商开发企业批准证书。房地产开发项目完成后，外商开发企业应到原批准成立的机关办理注销登记手续。

第七条 外商开发企业的成立按下列程序办理：
（一）通过投标或竞投形式，取得国有土地使用权；
（二）报批房地开发项目的立项和可行性研究报告；总投资在限额以下的，由市计划委员会会同市建委审批，其中区属一千万美元以下的项目，由区审批；总投资在限额以上的，按国家有关规定报批；
（三）市对外经济贸易委员会会同市建委按管理权限审批或审核报批外商开发企业；市建委对外商开发企业进行企业技术资质等级审查；
（四）外商开发企业持有关文书向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照；
（五）对具备开工条件的房地产开发项目，由市计划委员会列入年度利用外商投资计划，并由有关部门办理工程建设审批手续和工程开工手续。

第八条 中外合资、中外合作开发企业的外商投资，在合营企业中所占的份额，应不低于百分之二十五。
中外合资、中外合作开发企业使用本市银行贷款的数额，不得超出中方投资的份额。
外资开发企业的注册资本应不低于一百万美元。

第九条 利用外商投资进行房地产开发的地块，应当是已确定规划或已提出规划要点（包括四至范围、项目用途、建筑密度、容积率和绿化等指标）的地块。
非经市人民政府批准，外商开发企业不得在本市开发经营商品住宅。

第十条 外商开发企业通过投标或竞投取得土地使用权，必须在五日内与市土地管理部门签订土地使用合同，同时交付出让金总额百分之二十的定金。

第十一条 中方企业事业单位可将其依法取得的国有土地使用权，在办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金后，作为投资或使用条件，与外商组成外商开发企业，按批准的用途，在其使用的土地上开发经营房地产。

第十二条 外商投资对旧城区的老企业进行技术改造，可将企业按城市规划易地建设；企业原使用的土地，可在办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金后，按批准的用途，开发经营房地产。

第十三条 外商开发企业的房地产开发项目的控制性详细规划，由具有相应资质的规划设计单位编制，报市人民政府或市规划管理部门审批；房地产开发项目的修建性详细规划和建筑设计，由具有相应资质的设计单位承担，报市规划管理部门审批。

第十四条 外商投资进行房地产开发，对被拆迁人的拆迁安置，应委托具有拆迁资质的单位依照《青岛市城市房屋拆迁管理规定》办理。其中，进行经营性房地产开发的，对被拆迁人的安置房屋，原则上购买商品房屋解决。

第十五条 各区、各系统利用外资开发房地产，按下列规定办理：
（一）编制利用外资开发房地产的年度计划建议（包括拟出让或合资开发的地块的位置、面积等）报市建委和市土地管理局，由市建委会同有关部门审查后，编制利用外资开发房地产的年度计划，确定开发地块及项目；
（二）各区、各系统对拟利用外资开发的地块现状进行调查，将需拆迁的房屋及被拆迁人情况和供水、供电、供热及雨水、污水排放等情况及拆迁安置方案报市建委；由市建委会同有关部门统一平衡、测算土地的地价；
（三）各区、各系统根据确定的地块和标定地价与外商洽谈，属市人民政府确定的重点工程或重要的房地产开发项目，由市建委会同市土地管理局、市房产管理局等统一组织对外招商洽谈；
（四）土地使用权出让后，按本规定第七条的规定，办理房地产开发项目和外商投资企业的报批等有关手续。

第十六条 旧城区改造的房地产开发地块的土地使用权出让金，原则上全部用于旧城开发建设，谈判成交的土地使用权出让金中的标定地价部分，按出让金构成各部分的用途使用；超出标定地价部分，由各区、各系统提取一定比例用于城区或单位的改造，其余的，由市统一调剂使用。



第十七条 除不可抗拒的原因外，取得土地使用权的外商开发企业须在出让合同规定的期限内，投入工程建设资金，如在合同规定期限内，所投入建设工程的资金未达到合同规定的最低数额或没有完成开发建设项目的，市土地管理部门有权收回部分或全部土地使用权。

第十八条 外商开发企业如需预售房屋或转让已取得的土地使用权，必须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让合同；
（二）有国有土地使用证书；
（三）除用地价款外，投入建设工程的资金已达到百分之二十以上。

第十九条 外商开发企业除按法律、法规规定享受外商投资企业的优惠政策外，还可按以下规定享受特别优惠、鼓励待遇：
（一）开发建设城市基础设施或教育、卫生设施并利用建设的设施从事经营活动，经营期在十五年以上的，经批准免征土地使用费，从开始获利年度起头一至五年免征地方所得税，第六年至第十年减半征收地方所得税；
（二）开发建设文化、体育、旅游设施、工业厂房，以及进行旧城成片改造并利用建设的设施从事经营活动的，经批准建设期间及建成后五算内免征土地使用费，第六年至第十年减半征收土地使用费；从建成使用年度起五年内免征地方所得税；
（三）进口国内尚不能替代的必要的建设用设备器材、建筑材料以及外商自用办公用品、安家用品、交通工具等，经海关批准免征关税和工商统一税；
（四）外商可在其投资的开发企业中安排其符合条件的亲属就业；其亲属为农业户口的，经市人民政府批准，可按城镇户口对待。外商安排亲属就业并按城镇户口对待的人数，根据其投资额每投资一百万元人民币，可安排一人，但最多不得超过五人。

第二十条 外商开发企业建设的公寓、别墅房屋出售后，经房屋所有人同意居住的户口不在房屋所在地的近亲属，凭有效的身份证件，向所在地公安派出所申报暂住户口。

第二十一条 对介绍、促成外商开发经营房地产的，可根据贡献大小给予奖励。奖励费用从收取的土地使用权出让金、转让增值费中支付。

第二十二条 各市、崂山区、黄岛区参照本规定执行。
经济技术开发区、高科技工业园、东部开发区按本市有关规定执行。

第二十三条 本规定具体执行中的问题，由市建委负责解释。

第二十四条 本规定自发布之日起施行。



1993年1月28日