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房产中介未尽限购审查义务致合同解除,可否拒付佣金?/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 04:35:09  浏览:9765   来源:法律资料网
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  【案件概况】
  2011年4月2日,被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》,合同约定被告向张某购买上述房屋,房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》,该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币(以下币种均为人民币)2万元,但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院,请求判决:1、被告支付中介服务费2万元整;2、诉讼费由被告承担。
  原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策,并口头询问被告有无购房资格,被告告知其在上海工作且有公积金,有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”,因此没有购房资格,被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
  【法院判决】
  被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
  【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为,法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一,房产中介在什么样的情况下可以主张中介费?按照《合同法》相关规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言,被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》,而且也具备了房地产买卖合同的主要条款,应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外,如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费,一般因按照约定优先处理。
  第二,限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言,其提供的房源信息应当真实,本案系争房屋权属清晰,是可以交易的,能否交易成功,取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限,非中介所应尽的义务,而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见,法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然,杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项(如房产政策等)如实报告义务,而且应提供相关告知证据,以防止纠纷产生。
第三,中介费与房产中介的工作量是否挂钩?司法实践中,中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的,并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后,就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况,中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续,以及过户登记手续,否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务,才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
  【法规政策】
2011年1月26日,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布,该通知第六条规定:原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日,上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知,该通知第七条规定:对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

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关于加强就业服务制度化、专业化和社会化工作的通知

劳动和社会保障部


关于加强就业服务制度化、专业化和社会化工作的通知

劳社部函[2004]103号


各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅(局):

  为贯彻落实胡锦涛总书记在2003年全国再就业工作座谈会上提出的就业服务要实现制度化、专业化和社会化(以下简称“新三化”)的要求,进一步完善就业服务功能,提高就业服务质量和效率,为求职者和用人单位提供便捷高效的服务,更好地促进就业和再就业,现就加强就业服务“新三化”工作通知如下:

  一、各地要高度重视就业服务“新三化”工作,将其作为强化就业服务的重要措施,作为促进下岗失业人员再就业的重要手段,加强领导,与其他各项促进就业措施统筹安排,协调推进。

  二、各省级劳动保障部门应根据《加强就业服务制度化专业化和社会化工作要点》(附后),结合本地实际,制定推进就业服务“新三化”的中期(3年)和年度工作计划,指导各城市制定推进就业服务“新三化”的具体方案并组织实施。此前已列入劳动力市场科学化、规范化、现代化建设推进试点的城市,应将加强就业服务“新三化”工作作为试点重要内容,率先实施。

  三、各地要指导公共就业服务机构按照就业服务“新三化”要求,完善业务流程和工作标准,建立规范的管理和服务制度,加强内部配合和业务工作的衔接,进一步提高就业服务的质量和效率。

  四、为推动工作,我部将制定就业服务“新三化”评估标准,在全国树立一批典型。各地要加强对就业服务“新三化”工作的宣传,及时总结推广基层先进经验,通过典型引路,全面推进就业服务“新三化”工作。

  附件:加强就业服务制度化专业化和社会化工作要点

                                 劳动和社会保障部
                                 二○○四年六月三日

附件

加强就业服务制度、化专业化和社会化工作要点

  为进一步完善就业服务功能,向求职者和用人单位提供便捷高效服务,使就业困难人员切实得到就业援助,更好地促进就业再就业,现就加强就业服务制度化、专业化和社会化工作,提出以下工作要点。

  一、实现就业服务制度化
  落实中发[2002]12号文件要求,将强化就业服务纳入各级政府职责,建立公共就业服务制度。重点完善以下四项具体制度:
  (一)失业人员登记和免费就业服务制度
  完善失业登记办法,建立覆盖各类学校未就业毕(肄)业生、就业转失业人员以及其他失业人员的失业登记制度。建立就业登记、失业登记与就业服务有机衔接的工作流程,加强对失业人员的动态管理。
  落实对全部城镇登记失业人员和下岗职工提供免费职业介绍、对其中就业转失业人员提供免费再就业培训的政策,保证登记失业人员享受免费服务的权利。将公共就业服务资金列入财政预算,使免费服务和培训的经费补贴有稳定的资金来源。同时,按规定从失业保险基金中列支职业培训补贴和职业介绍补贴。
  (二)就业困难群体再就业援助制度
  通过街道社区劳动保障工作平台,对就业困难对象提供个性化就业服务和即时公益性岗位援助。根据当地政府确定的再就业援助任务,设立公共就业服务和公益性岗位开发项目。依托社区对就业困难对象实行专人帮扶,制定专门就业计划。统筹管理政府有关部门开发的公益性岗位,有针对性地开展岗位援助。坚持日常援助与集中援助相结合,使就业援助活动制度化,使各项帮扶措施更具人性化并取得实效。
  (三)政府出资购买服务和培训制度
  完善职业介绍补贴和再就业培训补贴政策。探索建立社会化的招投标办法,制定措施鼓励社会各类就业服务和培训机构为下岗失业人员提供免费服务和培训,形成政府购买就业服务和培训成果的机制。
  (四)公共就业服务统筹管理制度
  公共就业服务在设区的市范围内实行统筹管理。城市统一制定公共就业服务计划;统一设立公共就业服务项目;统一公共就业服务的工作流程和服务规范;统一确定与服务绩效挂钩的专项经费使用办法;统一评估服务项目实施情况;使求职者和用人单位在全市范围内得到统一的服务。

  二、推动就业服务专业化
  围绕服务对象的各种需求,加强公共就业服务机构内部专业化建设,提高就业服务的效率和质量,提高求职者和用人单位的满意度。
  (一)功能多元化
  充分利用现有服务机构和服务设施,最大限度地拓展服务功能,满足劳动力市场供求双方需要。针对不同失业人员群体,有针对性地设立专门的服务项目。拓展服务内容,大力开展多种形式的职业指导、创业培训和创业服务。在坚持对失业人员提供公益性基础服务的同时,发展对社会其他人员的劳动保障事务代理等市场化延伸服务。适应用人单位的需求,在主动开展各类招聘服务的基础上,积极开发人力资源管理代理服务等形式多样的有偿服务项目。
  (二)服务人性化
  树立以人为本的服务理念,切实提高服务质量,使公共职业介绍机构成为当地人民群众信得过、满意度高的服务窗口。以方便服务对象为目标,简化手续,开展求职登记、职业指导、职业介绍、招聘洽谈、培训申请、鉴定申报、档案托管、劳动保障事务代理等“一站式”服务。制定服务标准,规范服务操作。改进服务态度和工作作风,实行“首问负责制”和适应群众需要的灵活服务方式。合理布局服务场所,完善服务设施,营造便利、舒适的服务环境。
  (三)队伍专业化
  加强就业服务工作人员队伍建设。对从业人员普遍开展政策业务和操作技能培训,实行持证上岗。近期突出强化就业服务机构管理人员、职业指导人员、信息网络技术和信息分析人员、街道社区劳动保障工作人员能力建设,建立专业化的工作人员队伍。
  (四)手段信息化
  按“金保工程“要求,完善就业服务信息系统。地级以上城市以“数据集中、服务下延、全市联网、信息共享”为目标,建立全市集中式资源数据库和覆盖市、区、街三级的计算机网络,做到“一点登录,全市查询”,逐步实现就业服务和失业保险业务的全程信息化。有条件的城市建立劳动力市场网站,开展网上招聘求职服务。完善信息公开发布系统和职业供求状况分析制度,在做好供求信息季度报告同时,逐步实现信息综合月报,引导劳动者求职就业和单位合理用人。

  三、促进就业服务社会化
  动员全社会的资源,推动就业服务工作在全社会普及提高,建设统一、开放、公平、诚信的劳动力市场。
  (一)面向社会服务
  公共职业介绍机构要面向全社会各类求职者和用人单位开展服务。将进城务工的农村求职者、高技能人才和高校毕业生等纳入服务范围,为各种类型的用人单位提供服务。
  (二)动员社会资源
  各级劳动保障部门要统筹规划和依法管理各类职业中介机构。要制定措施鼓励发展各类非营利性职业介绍机构和营利性职业介绍机构,发展各种专业性职业中介机构和劳务派遣、职业咨询指导、就业信息服务、职业培训等社会化服务组织,建立社会化的就业服务体系。充分发挥工会、共青团、妇联、残联等社会团体举办的就业服务机构的作用。建立健全职业中介机构运行规则,建立监督检查制度,完善职业中介机构退出机制。开展无虚假信息、争创诚信职业中介机构活动,保持劳动力市场良好秩序。
  (三)接受社会监督
  以顾客满意为就业服务体系建设的最终衡量标准。公开服务标准,实行制度公示,公布举报电话,接受舆论监督。


妇女权益保护的现状和存在的突出问题
——从《妇女权益保障法》实施、完善的视角

作者:张导 唐时华

为保护妇女的合法权益,《中华人民共和国妇女权益保障法》(以下简称《妇女法》)于1992年4月3日经第七届全国人民代表大会第五次会议通过,自同年10月1日起施行,并于2005年8月28日经十届全国人大常委会第十七次会议修改、完善,为妇女事业的发展提供了法律保障。尤其从改革开放以来,我国妇女工作取得了显著成绩,积累了宝贵经验,妇女的合法权益得到了法律上的保障,生存和发展环境进一步优化。但是,一些事关妇女生存、保护和发展的问题还比较突出,不少地方妇女仍没有摆脱贫困,妇女就业和再就业比较困难,学龄女童辍学、失学现象严重,流动人口中妇女权益得不到保护等等。笔者谨从妇女权益保护的现状、存在的突出问题、进一步完善《妇女法》的几点建议等三方面的问题进行调研和探讨。
一、妇女权益保护的现状
《妇女法》施行以来,尽管发展不平衡,但从总体上看,我国妇女权益保障工作取得了显著成绩,广大妇女共享国家经济和社会发展成果,生活水平和生活质量大幅提高,受教育程度和卫生健康状况明显改善,妇女在政治、经济、社会和文化生活中,发挥着重要作用。具体体现在:
(一)妇女的参政意识增强,从政人数增多,议政能力提高,参政的社会环境明显改善。
在各级党委和人民政府的关心重视下,经过全社会的共同努力,各族妇女的政治地位逐步提高,妇女参与国家和社会事务管理日趋广泛。特别是改革开放的实践与发展,妇女的文化水平、理论素养、心理素质不断提高,参政意识增强,参政能力提高到。从整体发展趋势看,在参政领域中从进入立法机关、政府机构延伸到更广阔的领域;在参政主体上从以女干部为主扩展到妇女群体;在参政过程上从被动行使法律权利到主动争取法律、法规的完善和制定。为保障妇女的政治参与权利,促进妇女参政人数的不断增多,我国党和政府制定了一系列法规和政策,保障妇女参与国家和社会事务管理,妇女参政的社会环境和条件有了明显的改善。
(二)妇女教育得到发展,女性接受各级各类教育的比例有了提高,妇女从事科学技术研究、文学艺术创作的文化活动得到空前发展。
妇女享有与男子平等的文化教育权利已成为人们的共识。党和国家一贯关心和支持妇女文化教育事业的发展,采取了一系列政策措施并提供各种有利条件,提高女性儿童的入学率、在学率和升学率,妇女接受高等教育的人数大幅提高。一大批女科技人员跨进了高能物理、遗传工程、微电子技术、卫星发射等尖端科学技术领域。妇女的聪明才智在文化艺术领域得到了充分的发挥,女作家、女表演艺术家、女画家、女导演和女音乐家不断涌现。已基本实现扫除青壮年妇女文盲的目标,妇女劳动者的素质明显提高。
(三)妇女劳动权益保护工作取得进展,妇女在工作和劳动时的安全和健康得到保护,农村妇女的从业领域更加广阔。
保障妇女劳动权益是社会主义经济制度的必然反映,1988年7月,国务院发布了我国第一个系统规定妇女劳动权益保护法律制度的专门法规《女职工劳动保护规定》,对女职工的招收、禁忌从事的劳动、产假及其待遇、有关保护设施等问题作了全面规定。1995年1月1日起开始施行的《中华人民共和国劳动法》中,除全面地规定了妇女与男子平等享有的劳动权益外,还在第七章专章规定了女职工的特殊保护。部分城市的公共职业介绍机构开设了专为女性提供就业服务的窗口,免费为女性下岗失业人员提供职业指导、职业介绍,并举办女性专场招聘洽谈会。随着农村就业结构的改变,农村妇女的从业领域更加广阔,劳动技能得到培训,就业能力和就业层次有了提高。
(四)妇女的经济地位有了改变,妇女有机会参与资本、技术等生产要素的分配,逐步成为国家经济建设中的一支生力军。
从20世纪80年代以来,国际社会、各国政府和妇女组织把“妇女与男子平等享有经济资源”作为妇女发展政策的重要目标。党和政府把妇女与男子平等获得经济权利,共享经济资源和社会发展的成果作为妇女工作的基础条件,鼓励、支持以妇女为主的扶贫经济实体的发展。如:通过“小额信贷”等形式,使贫困妇女成为扶贫资源的获得者和扶贫成果的直接受益者。越来越多的妇女在经济发展中找到了自己的位置,成为家庭生产中的组织者和经营者,在城市当干部、工人的妇女经济地位的提高更是为人们所公认。
(五)保护妇女人身权利的法律体系初具规模,妇女的人身权利得到切实保护。
人身权利是与人身不可分离的无直接财产内容的权利。我国《宪法》、《民法通则》、《妇女权益保障法》、《婚姻法》、《劳动法》等从实体上保护妇女的人身权利不受侵犯,2001年最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿若干问题的解释》,对人格权有了更明确的规定。对侵犯妇女合法权益的违法犯罪活动,历来是司法机关打击的重点。《刑事诉讼法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》、《行政复议法》、《国家赔偿法》等,从程序上保障妇女的人身权利不受侵犯,当她们的权利受到侵犯时,可以通过诉讼程度解决。
(六)男女自主婚姻取代了包办买卖婚姻,妇女在婚姻家庭中摆脱了附属地位。
通过对《婚姻法》、《继承法》的宣传和实施,妇女在家庭中取得了和男子平等的地位, 由于妇女经济上的自立,赢得了对家庭经济等家庭重大事务的管理决策权,促进了妇女在家庭中的地位改善和人格独立。家庭妇女不再只是承担生育、赡养老人、抚养孩子、家政等职能,还通过家庭这块阵地参与社会治安综合治理、精神文明建设等活动,为创造和谐幸福的家庭环境,为构建平安和谐的社会环境发挥了积极作用。
二、妇女权益保护方面存在的突出问题
虽然妇女权益保障工作引起了社会各方面的关注,并取得了较大成绩,但是,在新形势下,一些事关妇女生存、保护和发展的问题还比较突出,比较突出的问题有以下几个方面:
(一)妇女的参政状况与妇女在社会经济中的地位和作用不相适应
妇女在参与国家和社会事务管理方面还存在很多障碍,女性的参政意识较男性而言相对薄弱。各级人大代表中,女性的比例虽然逐年有所增加,但分布极不平衡。在城市和经济比较发达的地方,女代表相对多一些,素质也高一些;在边远、少数民族地区,女代表数量就较少,而且素质较低,参政议政能力较差。妇女干部的培养存在不少困难和阻力,女干部不仅数量少,而且来源匮乏,后备力量不足。《村民委员会组织法》的实施,农村实行村民自治,为农村妇女参政议政创造了条件,但在村委会成员的结构中,妇女仍处于配角地位(数量少、比例低、正职少),农村妇女的综合素质尚不适应村民自治的要求。
(二)城镇妇女劳动权益受侵害的现象依然存在,农村妇女土地承包经营权受侵害的问题未得到根本解决。
女性在就业、再就业中,受歧视的现象较为突出,享受社会保障、职工福利的程度总体上低于男性,生育保险的普及率极低。女职工的特殊劳动保护落实不到位,据有关调查数据显示,有78.5%的妇女在经期没有受到特殊保护,40.1%的妇女在孕期没有受到特殊保护,25.6%的妇女在哺乳期没有受到特殊保护。同时,男女两性职业结构存在较大差异,女性工作职位和晋升机会与男性相比较少。
土地是农村劳动者最基本的生产资料,但是农村妇女土地承包经营权受侵害的现象屡屡发生,第二期中国妇女社会地位调查数据表明,全国10.8%的农村妇女没有土地,在失去土地的妇女中有一半是由于婚姻变动(如离婚)造成的,有近三分之一的女性是由于结婚失去土地。出嫁是农村妇女丧失土地的重要原因,部分农村妇女丧偶后,责任田被强占,其土地承包权属问题长期得不到解决。虽然《妇女法》第三十二条,《婚姻法》第三十九条第二款,《农村土地承包法》第六条、第三十条,最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第三十四条等均规定了保护妇女的土地承包经营权,但在现实生活中未得到落实。
(三)家庭暴力现象不同程度地存在,婚姻家庭方面的违法现象较为普遍。
由于长期受男尊女卑封建思想的影响,妇女受虐待的现象时有发生。尤其在农村,妻子稍有不从,丈夫张口即骂,抬手则打,常人也认为是“家务事”,别人无权管之,不少妇女的身心健康遭受严重的威胁。
按照最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第五条(二)项规定的精神,1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后,男女双方未办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的,视为同居关系。另外,最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(二)》第一条规定,“当事人起诉请求解除同居关系的,人民法院不予受理”。 在边疆少数民族地区,有的按当地习俗“结婚”,实为非法同居关系。一些外出打工的人在外面非法姘居,有的公然以夫妻相称,共同生活,生儿育女。一旦发生纠纷,妇女的合法权益得不到应有的保护。
另外,男性占有家庭财产方面的传统优势依然存在,成为妇女在家庭财产权利中受侵害的隐患。
(四)大量流动的妇女人口成为社会治安的隐患。
流动人口处于游离于城乡之间的“边缘人”状态,经济体制改革后,从农村流入城市,在城镇务工和经商的未婚女性增多。在流入地,由于脱离了序列化的组织体系,几乎不能获得经济资源和文化资源,使其难以真正融入城市中;返回家乡,因外出经历而获得的观念和行为的变化,又使其无法完全回归到原来的乡土生活中去。因此,相对于其他群体而言,她们的权利常常受到侵犯,利益得不到维护。有的人为了贪图享乐,滞留城市,为获取高额报酬,甚至将卖淫作为一种生活方式。卖淫活动的职业化和半公开化趋势明显,相当部分的歌舞厅、桑拿浴、发廊等娱乐服务场所成为卖淫活动的温床,虽几经严打整治,仍屡打不绝、时有反复,成为社会治安的隐患。
种种问题的存在,表明了妇女权益保护的任务还相当艰巨。
三、进一步完善《妇女法》的几点建议
我国已基本形成以《宪法》为根据,以《妇女法》为主体,包括《刑法》、《婚姻法》、《继承法》、《母婴保健法》、《人口与计划生育法》和《女职工劳动保护规定》等法律、行政法规和地方性法规在内的一整套保障妇女权益和促进妇女发展的法律体系。《妇女法》是一项重大的立法成果,是妇女权益方面立法的历史进步。虽于2005年8月28日经十届全国人大常委会第十七次会议修改完善,但在实施过程中,也暴露出执法主体不明确、立法不完善、可操作性差等问题。对进一步完善《妇女法》,笔者有几点看法和建议:
(一) 建议以义务性规范,增强义务性内容。
现行《妇女法》在保障妇女权方面的授权性规范、禁止性规范多,义务性规范较少,容易让人产生“两性平等仅仅是与妇女相关的事情,与男性和社会没有什么关系”的错觉。建议以义务性规范的形式,增加“要求男性和社会在保障妇女权益方面承担一些积极作为的义务”方面的内容,更好地保障妇女的权益。
(二) 加大对侵害女性权益行为的惩罚力度。
《妇女法》对侵害女性权益的行为惩罚力度不够,建议加大对侵害女性权益行为的惩罚力度。虽然《妇女法》第五十二条至五十九条专章规定了对侵害女性权益的行为所应承担的法律责任,但执法主体不明确不具体、可操作性较差,不能收到预期的保障妇女权益的法律效果。
(三)立法的高度增加激励机制。
建议在《妇女法》第八章“法律责任”之后增加一章,规定对切实保障了妇女权益的单位或个人的激励性机制和奖励措施,这样有利于在现实社会中收到良好的社会效果。
(四)建议在《妇女法》中增加对流动人口中妇女权益保护的规定。
农村妇女外出流动就业,在一定程度上缓解了本地区农村富余劳动力过剩的问题,对于流入地经济的发展也具有积极的意义,但妇女流动人口的权益保护也存在不少问题,如劳动权益问题、人身损害问题、卫生保健问题、婚姻家庭问题。增加这方面的内容,有利于保障妇女流动人口的平等发展权利和需求,保护她们的合法权益。
总之,应该从实际出发,以与时俱进的精神,严格按照《立法法》规定的程序和法律结构,进一步完善《妇女法》,拓宽妇女权益保护的领域,使之真正成为保障妇女权益的主体法律。

(作者单位:云南省高级人民法院)




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