浅析离婚精神损害赔偿/罗锦锋

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浙江省宁波市人大常委会


宁波市房地产中介服务条例
宁波市人大常委会



（1997年8月1日宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 1998年6月26日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议批准1998年7月9日公布施行）

第一章 总 则
第一条 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，促进房地产市场发展，保障房地产中介服务活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称的房地产中介服务，是指房地产中介服务机构（以下简称中介服务机构）为他人提供房地产咨询、房地产经纪、房地产价格评估的经营服务活动。
中介服务机构从事房地产价格评估业务的，按国家有关法律、法规的规定办理。
第三条 在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的，均应当遵守本条例。
第四条 市房地产管理局是本市房地产中介服务活动的主管机关。各县（市）、区房地产管理局（处）（以下简称当地房地产管理部门）负责本行政区域内房地产中介服务活动的管理工作。
工商、土地、物价、税务、公安、劳动等部门应当根据各自职责，协同做好房地产中介服务活动的管理工作。
第五条 从事房地产中介服务活动，应当遵守法律、法规的规定，遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。

第二章 中介人员资格管理
第六条 从事房地产咨询业务的人员，应当具有房地产或相关专业中等以上学历，有与房地产业务相关的初级以上专业技术职称，并经市房地产管理部门考核合格。
第七条 从事房地产经纪业务的人员，应当经市房地产管理部门和市工商行政管理部门考核合格，取得市房地产管理部门和市工商行政管理部门核发的《宁波市房地产经纪资格证》（以下简称《房地产经纪资格证》）。。
申领《房地产经纪资格证》的人员必须具备下列条件：
（一）经纪业务知识考核合格；
（二）具备完全民事行为能力；
（三）有本地固定或临时居住证明或经批准合法录用的劳动合同制职工；
（四）具有高中或相当于高中以上文化程度；
（五）非国家机关在职工作人员；
（六）申请前三年内没有受过刑事处罚。
符合前款规定条件的，市房地产管理部门和市工商行政管理部门应当自受理申请之日起一个月内核发《房地产经纪资格证》。
第八条 《房地产经纪资格证》每两年由市房地产管理部门和市工商行政管理部门共同验证一次。
严禁伪造、涂改、转让《房地产经纪资格证》。
第九条 按《浙江省经纪人管理条例》已取得经纪资格证书的人员需从事房地产经纪活动的，还应当按本条例第七条规定，申领《房地产经纪资格证》。

第三章 中介服务机构管理
第十条 从事房地产中介服务活动的，应当设立相应的中介服务机构。中介服务机构包括法人中介服务机构、合伙中介服务机构和个体中介服务机构。
第十一条 申请设立法人中介服务机构（含兼营）的，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）从事房地产咨询业务的，经房地产咨询业务知识考核合格的专职咨询人员占从业人员总人数的百分之五十以上；从事房地产经纪业务的，应当有二名以上熟悉房地产业务的助理经济师及以上职称的专业技术人员和五名以上取得《房地产经纪资格证》的专职房地产经纪人员；
（四）十万元以上的注册资金；
（五）符合企业法人登记管理的其他有关规定。
第十二条 申请设立合伙中介服务机构（含兼营）的，应当有二名以上合伙人经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》，并符合合伙企业登记管理的有关规定。
第十三条 申请设立个体中介服务机构（含兼营）的，申请人应当经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》，并符合个体工商户登记管理的有关规定。
第十四条 设立中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请领取营业执照后，方可开业。
中介服务机构在领取营业执照一个月内应当向当地房地产管理部门备案。
第十五条 中介服务机构歇业或因其他原因终止中介服务活动的，应当在十五日内向工商行政管理部门办理有关手续。同时报当地房地产管理部门备案。

第四章 中介服务业务管理
第十六条 中介服务机构从事中介服务活动，必须由该机构内经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》的人员进行。
经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》的人员，必须以中介服务机构的名义从事房地产中介服务活动。
第十七条 除简单的咨询业务外，中介服务机构向当事人提供房地产中介服务，应当与当事人签订房地产中介合同。
房地产中介合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方当事人名称（姓名）、住所；
（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）中介服务收费的数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他内容。
合同文本由市工商行政管理部门和市房地产管理部门统一印制。
第十八条 中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。
中介服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方，法律、法规另有规定的除外。
第十九条 中介服务机构进行房屋租赁中介服务的，应当要求承租人提供本市固定或临时的居住证明或其他合法证件。
中介服务机构自出租人与承租人签订租赁合同之日起七日内，应当将租赁合同的副本及有关情况提交当地房地产管理部门备案。
第二十条 房地产中介合同未能履行或未能完全履行，中介服务机构不能收取或不能全额收取中介服务费，但因委托人过错造成的除外。
由于中介人员过错造成委托人经济损失的，由该中介服务机构承担赔偿责任，该机构可以对中介人员追偿。
第二十一条 中介服务机构根据房地产中介合同为当事人提供中介服务后，当事人之间是否履约，不影响中介服务机构收取中介服务费，但中介服务机构与当事人另有约定的除外。
第二十二条 中介服务机构与当事人签订房地产中介合同后，转委托他人代理的，应当征得当事人的同意，并不得增收中介服务费。
第二十三条 房地产中介服务收费实行明码标价。中介服务机构应当在其经营场所或交纳费用地点的醒目位置公布中介服务内容、收费项目、收费标准、计费方法等事项。具体收费标准由市价格主管部门会同市房地产管理部门根据国家有关规定另行制定。
收取中介服务费应当出具市税务部门统一印制的发票，并依法纳税。
第二十四条 中介服务机构应当健全财务会计制度，建立记帐簿，编财务报表。
中介服务机构应当每年向当地房地产管理部门和工商行政管理部门报送业务统计报表。
第二十五条 中介人员进行中介服务业务时，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，要求委托人提供必要的协助。
第二十六条 中介服务机构和中介人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为：
（一）中介人员同时在两家或两家以上的中介服务机构执行业务；
（二）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；
（三）超越核准的中介服务业务范围经营；
（四）弄虚作假或采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段，损害当事人权益；
（五）索取、收受合同规定以外的酬金或其他财物，或利用工作之便索取其他不正当利益；
（六）超过核定标准收费；
（七）违反法律、法规规定，进行不正当竞争。

第五章 法律责任
第二十七条 中介服务机构或中介人员有下列违法行为的，由当地房地产管理部门或工商行政管理部门进行处罚：
（一）未经房地产咨询业务知识考核合格或未取得《房地产经纪资格证》，擅自从事房地产中介服务活动的，责令其停止房地产中介服务业务，没收违法所得，并可处二千元以上五万元以下罚款；
（二）隐瞒真实情况、弄虚作假取得《房地产经纪资格证》。或伪造、涂改、转让《房地产经纪资格证》的，吊销《房地产经纪资格证》，没收违法所得，并可处二千元以上五万元以下罚款；
（三）有本条例第二十六条第（一）、（五）项规定情形的，没收违法所得，并可处五百元以上一万元以下罚款；情节严重的，吊销《房地产经纪资格证》；
（四）有本条例第二十六条第（二）、（四）项规定情形的，没收违法所得，并可处一千元以上五万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿或吊销有关责任人员的《房地产经纪资格证》。
中介服务机构有本条例第二十六条第（三）、（七）项规定情形的，由当地工商行政管理部门依法处罚。
第二十八条 中介服务机构有本条例第二十六条第（六）项规定情形的，由当地价格主管部门依法处罚。
第二十九条 当事人对行政机关的处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十条 房地产管理部门和工商行政管理部门工作人员在中介服务管理活动中有玩忽职守、滥用职权等行为的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十一条 本条例自公布之日起施行。



1998年7月9日
文化部


文化部关于加强群众文化工作的几点意见
文化部


党的十一届三中全会以来，由于各项方针、政策的贯彻落实，工农业生产不断发展，群众物质生活逐步改善，我国城乡人民对文化生活的需要越来越迫切。在各级党和政府文化部门的领导下，经过广大群众文化工作干部、文艺骨干和群众文化活动积极分子的共同努力，群众业余创作和
群众文化艺术活动有所发展。广大农村、城市、工矿的群众文艺演唱、美术、展览、图书、电影、电视、幻灯等丰富多彩的群众文化活动，广泛地开展起来；被“四人帮”扼杀的民族、民间艺术活动，又获得了新生，出现了百花争艳，欣欣向荣的景象。
粉碎“四人帮”以后，群众文化事业机构，也得到逐步恢复和发展。据一九七九年统计，全国有群众艺术馆一百七十多个，文化馆二千八百多个，文化站二万二千多个（其中社办公助和社办文化站一万七千多个）。同文化大革命以前比较，群众艺术馆增加了九十多个，文化馆增加了二
百三十多个，文化站增加的数量更多，特别是社办公助和社办文化站绝大部分都是近几年内建立的。这些群众文化事业机构，在辅导和开展群众文化艺术活动，活跃群众文化生活和促进四化建设中，做了大量工作。据了解，全国各省、自治区、直辖市文化局相继召开了群众文化工作会议、
文化馆长会议或文化站经验交流会；许多省、市、自治区举办了群众业余文艺调演或汇演；一些地方并举办了幻灯调映或汇映。这些措施对推动群众文化工作更好地为四化建设服务，起了积极作用。
粉碎“四人帮”以来，群众文化工作形势是好的。但是，农村的文化生活还很贫乏，特别是有些老区、山区、少数民族地区和边疆地区，更是如此。有些地方在贯彻执行群众文化工作的方针、政策方面还存在一些问题，例如：有的地方消极限制甚至粗暴干涉群众中的民族、民间文艺活
动；有些地方对某些反动、淫秽和封建迷信等活动，听之任之，放任自流，等等。所有这些都与当前的新形势不相适应。为了加强群众文化工作，使之更好地为人民服务，为社会主义服务，我们提出以下几点意见：
一、认真贯彻群众文化工作的方针、政策。
（一）群众文化工作必须为人民服务，为社会主义服务。
在本世纪末把我国建设成四个现代化的社会主义强国，是我国各族人民坚定不移、全力为之奋斗的伟大历史任务。
为了更好地为社会主义现代化建设服务，群众文化工作必须贯彻百花齐放、百家争鸣、推陈出新、古为今用、洋为中用的方针。要大力开展那些配合社会主义现代化建设，向人民进行宣传教育的群众文化活动，宣传党的路线、方针、政策和各个时期的任务；宣传社会主义建设的伟大成
就；宣传老一辈无产阶级革命家的光辉业绩，宣传光荣的革命传统；表扬先进集体和英雄模范人物；批判落后和消极事物；普及科学技术知识，提高人民的科学文化水平；要教育人民、特别是青少年树立崇高的革命理想和革命道德风尚。与此同时，要积极开展丰富多彩的、群众喜闻乐见的
民族、民间文艺活动。要坚决纠正有的地方对民族、民间文艺活动加以粗暴干涉的错误作法。但是，对那些传播有害的、不健康的、腐蚀人民思想的封建迷信等活动，不能听之任之，要通过说服教育，加以劝阻、制止。对那些无害的、娱乐性的活动要允许其存在。
为了更好地为社会主义现代化建设服务，群众文化工作要继承和发扬为中心工作服务的革命传统，要结合实际，为各地不同时期的中心工作服务。但是，应当指出：过去有的地方把为中心工作服务理解得太狭窄了，只准开展那些能直接为中心工作服务的群众文化活动，除此以外，一概
加以排斥，这就大大缩小了群众文化艺术活动的广阔领域，群众也不满意，我们不应当重复这种作法。
（二）开展群众文化活动，应当与生产发展的水平相适应，超越或落后于生产发展的水平，都是不对的。过去，这两方面的教训我们都有，应引以为戒。例如一九五八年，对群众文化曾经提出过“八个人人”（即人人作诗，人人唱歌，人人画画，人人跳舞……）等错误口号，有的地方
抽调大批劳动力脱离生产去搞文化活动。后来，在经济困难时期，又走到另一个极端，什么群众文化也不敢搞了，放弃了社会主义文化阵地。因而，一些宣传封建迷信、反动、淫秽的东西，便乘虚而入，毒害人民的思想。粉碎“四人帮”以后，有些地方也出现了类似的现象。这是一条规律
：思想文化阵地，如果社会主义的健康的文化不去占领，封建主义、资本主义的活动就会滋长起来。
现在，广大农民随着物质生活的逐步改善，对文化生活的要求日益增长。目前存在的主要问题是，不少地方农村群众文化工作大大落后于生产的发展，农民对文化生活的正当要求得不到满足，这种状况应迅速改变。群众文化工作应把重点放到农村、兼顾城市。边疆地区、老区和山区的
群众文化工作，更应加强，在财力和设备上应予以特殊照顾。在开展群众文化活动时，要照顾民族特点，不能强求一律。
（三）要坚持“业余、自愿、小型、多样、节约”的原则。
开展群众文化艺术活动的原则，是从各地群众文化活动的实践经验中总结出来的，它与我国现阶段的经济发展水平是相适应的，符合群众文化活动的客观规律。
“业余”是群众文化活动的一个根本特点。群众文化活动的参加者主要是工农劳动大众。他们的“业”是搞好工农业生产。他们的文化活动应该在业余时间进行。违背了“业余”原则，必然妨碍生产，损害群众的利益，遭到群众的抵制和反对。因此，开展群众文化艺术活动一定不能妨
碍生产。在农村，更要注意适应农事季节性的规律，农闲多搞一点，农忙少搞一点，平时分散活动，节假日适当搞些集中活动。
现在，有的地方对“小型”原则有不同看法或提出异议。我们认为，“小型”是与“业余”的特点相适应的，又是受“业余”制约的，因为工农群众搞文艺活动只能在业余时间进行，而业余时间是有限的，在业余时间开展小型活动，比较切实可行。“小型”又是与“多样”相联系的，
“小型”容易“多样”。这也符合群众对文化活动多种多样的需要和爱好。因此，需要提倡小型。但是，并不排除在有条件的地方，于农闲期间和节假日适当搞些中型或大型活动。对于有创作才能的业余作者创作中型或大型的文艺作品，也应予以支持。
二、把公社所在地（小城镇）逐步建设成农村文化中心。
随着农村经济的不断发展，要逐步把全国的小城镇建设成为政治、经济、文化中心，这对于改变农村落后面貌，缩小城乡差别，巩固工农联盟，具有重要的意义。
现在，许多地方小城镇的工业、财贸、卫生、教育等方面的建设，有了一定的基础，而文化战线既缺少设施，队伍也不健全，与农村新的形势和群众的需要很不适应。因此，必须采取有效措施，逐步把小城镇建设成农村文化中心。对这一工作，应予以高度重视。
近年来，有些地方选择一些经济、文化基础较好的公社（小城镇）进行试点，初步取得了一些经验。这些小城镇，自从兴办各项群众文化设施以来，面貌焕然一新，过去冷冷清清的状况变得热热闹闹，生气勃勃。广大社员十分满意。
农村文化中心的建设，主要依靠集体经济的力量，而不是单纯依靠国家投资。公社兴办各项文化设施，应在党委的统一领导下，统筹安排，互相支持，所得经济收入除必要的开支外，应用于发展公社文化事业，有步骤地、因陋就简地建设一些影剧场、图书室、展览室、文娱活动室、体
育场等。对原有的一些群众文化娱乐场所，如书场、茶社等，应加强管理，组织好说书、曲艺等活动，更好地发挥其作用。
经济基础较好的公社，具备一定条件并安排得当的，可以试办半工半艺、半农半艺的文艺演出队（剧团），农忙务农，农闲从艺，主要在本公社范围内为农民演出。
要帮助生产大队、生产队建设一些必需的业余文化组织，逐步建立和健全以小城镇为中心的农村文化网。
农村文化中心还在试办阶段，各地要从本地区的实际情况出发，加强调查研究，总结经验，使农村文化中心的建设逐步完善起来。争取到一九八五年全国有二分之一的公社所在地（小城镇）建设成农村文化中心。
三、加强文化馆、文化站和群众艺术馆的建设。
文化馆、文化站和群众艺术馆遭受林彪、“四人帮”的破坏十分严重。粉碎“四人帮”以来，他们的工作虽在不同程度上有所恢复，但是仍存在不少问题。因此，要把加强文化馆、文化站和群众艺术馆的建设，作为搞好群众文化工作的中心环节来抓。
（一）整顿、加强、充实、提高文化馆。
目前，有些地方的城市市区文化馆和县文化馆，经过认真整顿、加强以后，在干部队伍、思想作风和工作面貌等方面，发生了显著的变化。但是，还有一部分文化馆干部对工作方针任务不够明确，影响了工作的正常开展。有些地方把不适合做文化馆工作的干部和“照顾对象”安置到文
化馆。有些文化馆经费不足，开展文化宣传活动的设备不全。有些文化馆房舍破旧，没有开展群众文化活动的场所，有的连馆址也没有。
各级政府文化部门应当采取切实有效的措施，加强文化馆建设。对问题较多，工作没有走上轨道的文化馆，应加以整顿。要边工作，边整顿，抓工作带整顿，抓整顿促工作，使这些文化馆迅速改变面貌。
要大力加强文化馆干部队伍的建设。对不适合做文化馆工作的干部要加以调整，另行安排工作，把有业务专长、身体健康、并有一定政治水平和文化水平的干部充实到文化馆来。各省、市、自治区原有的文化干校，要恢复健全起来，要加强对文化馆干部的培训工作，要求在两、三年内
把文化馆干部轮训一遍。文化馆干部要保持相对稳定，不要长期调去出“外差”，以至影响文化馆的业务工作。
为了加强群众文化工作，政府文化部门应当给文化馆适当增加经费，添置必要的文化宣传设备。文化馆举办的某些文化活动，如质量较好，群众欢迎，可酌量收费，把这些收入用于开展群众文化活动。没有馆址和房舍破旧不堪的，应予解决。
有少数地区还没有设立县文化馆，应当逐步建立起来，做到县县有文化馆。
（二）健全巩固、稳步发展文化站。
公社文化站是开展群众文化工作的基层机构。办好公社文化站，对加强农村文化工作，活跃农村文化生活，十分重要。文化部门要同公社党政部门配合，大力办好文化站。目前，全国各地文化站的工作状况不一样，发展很不平衡。对文化站应当采取健全巩固、稳步发展的方针。对办得
好的文化站，应当扎扎实实地总结、推广他们的经验。对那些有名无实的文化站，要采取有力措施，使之健全巩固。现在全国约有三分之二的公社还没有建立文化站，要争取在一九八五年以前分期分批地建立起来。发展一批，巩固一批。文化站的人员要经过考核选拔，加强培训，不能滥竽
充数。社办文化站工作人员可按大集体待遇，各地仍应请示地方党委、政府争取解决。文化站举办的某些文化活动，可以酌量收费，社办放映队可以和社办文化站统一管理，放映队的收入可以用于发展公社文化事业。但应注意加强经费管理和防止单纯追求经济收入，放松文化宣传工作和辅
导工作。

城市街道文化站，在宣传党的方针、政策，加强青少年的思想教育和活跃群众文化生活等方面起着重要的作用。应当巩固充实，努力办好。
有些边防地区、偏远山区、重要口岸或大集镇，可建立国办文化站，以加强群众文化工作。
（三）整顿、充实、适当发展群众艺术馆。
目前，全国省（自治区、直辖市）级群众艺术馆，除个别外，已基本恢复，或者正在恢复筹建；地区（自治州、盟、省辖市）级群众艺术馆，已经恢复、建立了一百四十多个，比文化大革命以前有所发展。近年来，各地群众艺术馆在培训文化馆、站干部和业余文艺骨干，编写教材、供
应演唱材料和搜集、整理民族、民间文艺遗产等方面，都做了不少工作。但是，群众艺术馆的性质、方针和任务还需要进一步明确；有些馆人员尚未配齐，组织机构不健全，领导班子弱，业务干部青黄不接，有的馆舍狭小破旧，设备很差。
已经恢复的群众艺术馆，要加以整顿、充实，使他们更好地开展工作；正在恢复、筹建的，应配备熟悉业务并有事业心的领导干部，还可从艺术院校分配或从专业艺术团体抽调适合作群众艺术工作的人员，充实群众艺术馆；尚未恢复或设立群众艺术馆的省、市、自治区和地区、省辖市
，应积极创造条件，恢复或筹建。
群众艺术馆和文化馆虽然都有辅导群众艺术活动的任务，但机构的性质和业务范围则有区别。群众艺术馆是在业务方面从事研究和指导群众业余艺术活动的事业机构，而文化馆除开展、辅导业余艺术活动外，还有组织书刊借阅、科普讲座、举办展览、墙报、幻灯等各种群众文化娱乐活
动的任务。现在，有少数地方国家举办的省、地级群众艺术事业机构的名称叫文化馆，而实际做的是群众艺术馆的工作。我们建议，一律改称群众艺术馆为宜。
四、切实加强和改善对群众文化工作的领导。
各级政府文化部门对专业文化工作和群众文化工作应当全面领导，统筹兼顾，不可偏废。各类专业剧团都要规定一定的上山下乡演出任务，辅导社队开展文化活动。省、市、自治区以上的剧院、团，每年要制订上山下乡演出计划，主要演员都要有一定时间参加这类演出。专、县剧团要
经常上山下乡为农民演出，如因此而减少收入，文化部门在核定政策性补贴时应予照顾。为农民演出成绩优异的表演艺术团体应予奖励。与此同时，要认真抓好群众文化工作，积极开展自教自乐的群众业余文化活动，以不断满足广大群众经常的文化需要。
为了加强群众文化工作，政府文化部门对文化馆、文化站、群众艺术馆应加强领导。对他们的工作要有要求、有检查。对他们的困难和问题，要帮助解决。对那些为社会主义现代化建设服务作出显著成绩的先进集体和个人，应予表扬、奖励，对他们的经验，应予以推广。
各级政府文化部门要同工会、共青团、妇联、教育、体育、科技、广播等部门密切配合，认真贯彻执行《关于活跃农村文化生活的几点意见》的文件精神，重新学习，深入实际，调查研究，总结新经验，解决新问题，使群众文化工作更好地为人民服务，为社会主义服务。



1980年7月14日