开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任/党世强
作者:法律资料网 时间:2024-06-29 13:18:05 浏览:9545
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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任
党世强
2005年2月，谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》，并支付了首期购房款25万元，约定同年8月底交房，但是8月底，谢女士按合同约定要求房产公司交房时，却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人，要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同，将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其经济损失，房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工，12月就可以交房给她，并允诺承担迟延履行合同的违约责任，赔偿其一定的经济损失，但不同意解除合同和加倍赔偿。问：谢女士此时有权要求解除合同吗？她的加倍赔偿的要求合法吗？
本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（参见《商品房销售管理办法》第3条条3款）由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房，所以房地产商经常将一房二卖，遇到出价更高的买主，就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为，《商品房销管理办法》第10条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”
商品房买卖合同签订后，房产商又将该房屋卖给第三人，导致不能按期交房，是对房屋买卖合同的严重违约，应当承担合同违约责任；如果导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第（一）项规定的合同解除条件，则要承担合同解除的法律责任。本案中，房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人，合同约定的标的物已经不存在，合同的目的无法实现，符合合同解除条件。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同，要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外，谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门（建设行政主管部门、房地产行政主管部门）举报该房地产商的一房二卖的违法行为，使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
山东琴岛律师事务所 党世强 电话：13791987812
玉林市人民政府办公室关于印发玉林市实行安全生产责任制风险抵押金办法的通知
广西壮族自治区玉林市人民政府办公室
玉林市人民政府办公室关于印发玉林市实行安全生产责任制风险抵押金办法的通知
玉政办发〔2005〕56号
各县（市）区人民政府（管委），市直各有关单位：
经市人民政府同意，现将《玉林市实行安全生产责任制风险抵押金办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
玉林市人民政府办公室
二○○五年四月十五日
玉林市实行安全生产责任制风险抵押金办法
为全面落实安全生产责任制，保障人民生命财产安全，维护社会稳定，促进经济发展。根据市人民政府与各县（市）区人民政府（管委）、市直（区直）有关单位签订的安全生产责任书精神，结合我市实际，制定本办法。
一、实行安全生产责任制风险抵押金的范围
根据责权利的关系，下列单位、人员为实行安全生产责任制风险抵押金的对象：
1、市安全生产监督管理局；
2、市安全生产委员会主任、副主任；
3、市安全生产委员会成员；
4、市安全生产监督管理局正、副局长；
5、市直（区直）签订安全生产责任书的单位的行政正职、分管副职；
6、各县（市）区政府（管委）正职、分管副职；
7、各县（市）区安全生产监督管理局正、副局长。
二、缴交安全生产责任制风险抵押金的标准
凡列入实行安全生产责任制风险抵押金范围的个人，每人每年按奖励金额50%的标准缴交安全生产责任风险抵押金（有双重身份的人员只交一次风险抵押金，采取就高不就低的原则），风险抵押金于每年的4月底前交市安委办代收后，转市财政专户储存。
三、安全生产责任制考核条件
（一）对与市政府签订安全生产责任书的各县（市）区、市直（区直）有关单位的考核条件：
年终由市安委会组织进行考核，并视考核结果予以一次性奖惩，考核结果700分以下为不合格，700-799分为合格，800-899分为良好，900分以上为优秀（满分1000分，具体考核标准及评分办法另发）。
1、各县（市）区出现下列情况的，考核结果予以降等或定为不合格：
（1）各类安全生产责任事故死亡人数超过控制指标的或工矿商贸（包括矿山、建筑施工、工业、商业）企业发生两起一次死亡6至9人的安全生产责任事故或道路交通发生一次死亡10至29人的安全生产责任事故的，考核结果降一个等级；
（2）工矿商贸（包括矿山、建筑施工、工业、商业）企业发生一次死亡10人以上（含10人）或道路交通发生二起一次死亡10至29人或道路交通发生一次死亡30人以上（含30人）的安全责任事故，考核结果定为不合格。
2、市直（区直）单位出现下列情况的，考核结果予以降等或定为不合格：
（1）本单位及下属单位发生工矿商贸企业一次死亡6至9人的安全生产责任事故或道路交通发生一次死亡10-29人的安全生产责任事故的，考核结果降一个等级；
（2）本单位及下属单位发生工矿商贸企业一次死亡10人以上（含10人）的安全生产责任事故或道路交通发生二起一次死亡10-29人或道路交通一次死亡30人以上（含30人）安全生产责任事故的，考核结果定为不合格。
考核结果为合格及以上的，列入奖励范围；考核结果为不合格的，扣除所在县(市)区或单位全部责任人的风险抵押金。
（二）对市安全生产委员会主任的考核条件：
1、年终自治区考核我市安全生产责任履职情况达合格以上；
2、以年终自治区考核评定我市安全生产责任履职情况的等级为基准，年内发生工矿商贸企业一次死亡10-29人的安全生产责任事故或道路交通发生二起一次死亡10-29人的安全生产责任事故的，考核结果降一个等级；
3、年内发生二起一次死亡10-29人工矿商贸企业安全生产责任事故或三起一次死亡10-29人道路交通安全生产责任事故的，考核结果为不合格；
4、年内发生一次死亡30人以上（含30人）安全生产责任事故或各类安全生产责任事故死亡人数超控制指标20%以上的，考核结果为不合格。
考核结果为合格的，列入奖励范围；考核结果为不合格的，扣除责任人的全部风险抵押金。
（三）对市安全生产委员会副主任的考核及奖惩条件：
1、认真抓好所分管部门的安全生产工作，按要求经常检查督促所分管部门的安全生产责任制落实情况；
2、所分管部门发生重特大安全事故时，及时赶赴现场指挥救援工作；
3、以年终自治区考核评定我市安全生产责任履职情况的等级为基准，所分管部门年内发生一次死亡10-29人的安全生产责任事故的，考核结果降一个等级；
4、所分管部门年内发生二起一次死亡10-29人安全生产责任事故的，考核结果为不合格；
5、所分管部门年内发生一次死亡30人以上（含30人）的安全生产责任事故的，考核结果为不合格。
考核结果为合格的，列入奖励范围；考核结果为不合格的，扣除责任人的全部风险抵押金。
（四）对市安全生产委员会成员的考核条件：
1、本单位及下属单位没有发生一次死亡6人以上（含6人）的重大安全生产责任事故［道路交通没有发生一次死亡10人以上（含10人）的特大安全责任事故］；
2、积极完成中央、自治区、市部署的各项安全生产大检查及专项整治任务；
3、按要求积极参加市委、市政府和市安委会（安委办）召开的各种安全生产工作会议；
4、按要求完成市安委会（安委办）布置的各种安全生产任务；
5、本单位及下属单位发生安全生产事故时，及时赶赴现场协助做好事故处置工作。
年终由市安委会组织考评，全部达到以上条件的为合格，列入奖励范围；2至5项其中一项不完成任务的降一个等级，突破第1项指标范围为不合格。属不合格的扣除责任人的全部风险抵押金。
（五）对市安全生产监督管理局的考核条件：
1、年终自治区考核我市安全生产责任履职情况达合格以上；
2、发生重特大安全生产事故时能及时赶赴现场，做好事故处置工作；
3、以年终自治区考核评定我市安全生产责任履职情况的等级为基准，发生工矿商贸企业一次死亡10人以上(含10人)的安全生产责任事故或道路交通二起一次死亡10-29人的安全生产责任事故的，考核结果降一个等级；
4、年内发生二起一次死亡10人以上（含10人）工矿商贸企业安全生产责任事故或三起一次死亡10-29人道路交通安全生产责任事故的，考核结果为不合格；
5、年内发生一次死亡30人以上（含30人）安全生产责任事故或各类安全生产责任事故死亡人数超控制指标20%以上的，考核结果为不合格。
考核结果为合格及以上的，列入奖励范围；考核结果为不合格的，扣除本单位全部责任人的风险抵押金。
四、安全生产责任的奖惩标准
（一）安全生产责任达到合格的，退回全部安全生产责任制风险抵押金，并按以下标准给予奖励：
1、市安全生产监督管理局奖励30000元；
2、市安全生产委员会主任奖励4000元、副主任每人奖励3000元；
3、市安全生产委员会成员每人奖励1000元；
4、市安全生产监督管理局局长奖励4000元、副局长每人奖励3000元；
5、与市政府签订安全生产责任书的市直（区直）单位行政正职及分管副职每人奖励3000元；
6、县（市）区长（管委会主任）每人奖励4000元、分管副职奖励3000元；
7、县（市）区安全生产监督管理局局长奖励3000元、副局长每人奖励2000元。
以上奖励资金，由市财政局列入当年市财政预算开支。
（二）安全生产责任达不到合格的不得奖励，并一次性扣完责任人的安全生产责任风险抵押金。所扣抵押金由市财政拨给市安委办，用于补充安全生产工作经费。
本《办法》自公布之日起实施，由市安全生产委员会办公室负责解释。
仰望的距离
------中国农民人权现状浅析
田景仲
内容摘要：本文从历史与现实两个维度，着重于中国农民与人权之间的距离来分析农民仰望人权的现状及原因，进而探讨了如何从仰望人权到让人权走进农民心中的设想。
关 键 词：仰望 距离 农民 人权
一 引言
“君，舟也；民，水也。水能载舟，亦能覆舟。”历史的跫音虽相去甚远，后人亦权仅将其定论为唐贤太宗教育后代励精图治的安邦之策，却往往忽略了先祖“以民为本”的人权思想。当然，笔者并非据此而认为李世民乃华夏人权之首创者，何况当时也无法铸就“人权”这样伟大的名词，而权当在一个思想的层面上为“民”索“权”。
由于笔者出生农村，因此即使现在有幸从不幸中走出来，成为一名研究生，但骨子里面依然流着中国最纯朴农民的血，而且始终不会丢掉那股强烈的土地气息。也正是因为如此，我才非常关注我国农民的生存发展状况。虽然现在已经大有改观，但实际生活中依然还存在很多令人深思的现象：
1999年12月，山西青年农民李绿松因上访反映村小学建筑中的经济问题等情况，竟然被公安机关抓到看守所严刑拷打，并被惨无人道地割掉了舌头。[1]
1999年12月29日，四川省鼓州市楠杨镇党委政府为了非法收取4万多元的村建公路集资款，组织“催收队”一组数十人到楠林村，先后用手拷棕绳将5名“不听话”的村民捆绑起来游村、游街，并将这5名村民非法关押近12个小时，其中一村民右手被打断。[2]
2000年5月13日，湖北省房县桥上乡党委、政府打着调整农业结构的旗号，强行拔掉农民陈龙菊种的苞谷苗，迫使她种辣椒，最终逼迫陈龙菊服毒身亡。[3]
2002年10月11日，河南省唐河县法院就以“聚众扰乱社会秩序罪”，将反映该县上屯镇张清寨村财务不清、村民选举等问题的上访代表岳春栓、张明才、谢志法等5人分别判处有期徒刑二至五年。[4]
二 人权距离农民到底有多远
（一）、人权概要
1、人权的概念
人权这个概念，学术界也是众说纷纭，没有定论。笔者也曾潜意识地将其视为“人基于人本身而享有的与生俱来的权利”。在这里，有必要借鉴一下康德对人权精义的描述；“人们作为人，凭借其自然能力而拥有的道德权利，不是凭借他们所能进入任何特殊秩序或他们要遵循的特定的法律制度而拥有的权利”[5] 。可以看出，康德着重是从道德权利这个层面来对其界定的，他强调人权的自然属性，同人们法定的权利相比，它具有先在性、客观性的特点。正义大师罗尔斯在其《正义论》中也强调了人权的重要性——无论是谁，在任何时候都不能把他人和自己看作工具，而应该永远看作自身才是目的。
1948年，随着《世界人权宣言》的发表，据其表述，可以总结出这样一个相对比较公认的概念，即人，因其是人而应当享有的基本权利和自由。正如本宣言第一条所言，人人生而自由，在尊严和权利上一律平等。第二条则明确指出人人有资格享有本宣言所载的一切权利和自由，不分种族、服色、民族、阶级、国籍、语言、政治、出生、其他见解等，都不影响权利的享有。可以说，这是我们人类自己经过长期的探索和自我反省而总结出来的一部伟大的宣言，在人类本身发展的道路上无疑具有着里程碑的意义。
2、人权的特征
第一，属人性。是指以人为本的人道主义精神，其提出是对权利价值的进一步深化。在一般权利中，我们知道主体是隐藏在权利背后的，而人权则是直接显示出来的，并且被提高到生存价值这一高度的目标上了。人权的提出，是对神权的直接否定，因为神权使人本身不是目的，而是使人成为它的附庸，从而丧失了人的尊严和价值，只是神权的工具，丧失了人的主体性价值。而人权则针其相对倡导人的主体价值和尊严。
第二，固有性。是指人自己享有的，不附加任何条件的权利，是自然分配给人的并赋予本能和理性冲突的自由选择的权利，是一项实实在在的主体权利。
第三，道德性。正是因为人权是自然的权利，因此，其毫无疑问地充满了道德性的风采。换句话说，即使国家不加以明文规定，它也是客观存在的，其是高于人们法定的权利的。
第四，利益性。人权是人内在需求的反映，具有现实的指向性，其关乎人的生存与发展，人们所追求的这种价值即为一种实在的权利。国家之间以及我们群体之间都充满着各种诸如此之利益。人权具体又有物质与精神利益性之分，前者重在生存，后者重在发展。
总之，人权在充分体现“既利己，又无害于人”（而非将自己的利益建立在别人的痛苦之上）的两个道德要求的同时，更体现了如下两方面的价值取向：目的价值——人人之自由与尊严都受到尊重的道德信念；手段价值——对民主宪政有积极合理保障的追求。
（二）、人权——农民生活中的阳春白雪
我国自古以来就是一个农业大国，我们的农民是最纯朴、最听话却有最值得同情的群体，特别是一些地理环境较差的地域，一家人长年都奔波于生计，根本无法顾及自己所谓的权利，就连那种意识都没有，更不用谈人权了。人权为何物？还抵不上自己挨饿时手里的一个窝窝头。面对这样的阳春白雪，也只有曲高和寡的份了。笔者虽然没有进行深入细致地调查，也没有许多的生活的阅历，但就从自己家乡农民的身上是不难看出这点无奈的。我时常在想，即使不谈人权，就让他们稍微有点权利的意识都难。
据我所知，大部分农民之间一旦产生纠纷或利益受损害，他们往往采取一种私了的形式以尽量规避法律，很少涉足法院，他们就连提到法院这个词都望而生畏，这种权利主体意识的缺乏，又怎能知道人权为何物呢？
（三）、人权离农民为什么如此之远
苏力先生的《送法下乡》在法学界影响颇深，但这种影响只是在法学界，而没有真正“下乡”，我们的农民依然是法盲，更不用谈紧系其自身生存与发展的人权了，当然这是有一定历史和现实原因的：
