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境外人在中国购买房屋实务/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 22:06:56  浏览:8781   来源:法律资料网
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境外个人在华购置房地产的政策与实务

奚正辉


  中国房地产市场经历了近10年的涨幅,目前已进入一个相对稳定的时期,随着中国经济的发展和人民币升值的预期,有越来越多的境外个人想在中国直接购买房地产。但为了抑制房地产泡沫,中国政府对房地产市场的调控力度却越来越大,各种限制法规、政策频繁出台,着实令境外个人望房兴叹。

一、 境外个人在华购买房地产的政策演变

  国家对境外个人在华购买房地产的相关法规、政策是随着中国的改革开放一起进行的,主要经历了四个阶段:
  第一,起始阶段。1980年3月5日,国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定:鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅,产权和使用权归己,国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我境内的亲友。该政策的出台,推动了中国一些沿海城市建造许多侨汇房,并出售给华侨等,这也是新中国对外开放房地产市场的开始。
  第二,发展阶段。在20世纪80年代末90年代初,中国政府允许房地产开发商建造外销房,将该商品房销售给境外人士,那时商品房有外销与内销之分,境外人士只能购买外销商品房。1994年11月15日,建设部制定了《城市商品房预售管理办法》,第8条规定:需向境外预售的,应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
  第三,鼎盛阶段。为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境,实现全面开放,中国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制,除国家安全外,境外人士可以购买任何中国的房地产。
  2002年8月,北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》,从2002年9月1日开始,北京市取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定。
  2001年7月16日,上海市人民政府下发了《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》,通知合并了内销、外销商品住房;取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别,也就是境外人士可以购买上海的任何住宅,但非居住用房还有限制。
  2003年2月18日,上海市房屋土地资源管理局下发了《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》,自2003年3月1日起,取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制,全面建立开放、统一的商品房交易市场。
  第四,管制阶段。随着外资不断地涌入中国房地产市场,中国的房地产价格快速攀升,房价远高于普通百姓的承受力,房屋的空置率急剧上升,产生了房地产市场泡沫,不仅导致了居者无其屋,而且昂贵的房价增加了商业的成本,严重影响了商业、工业的发展。为了遏制房价的上涨,2005年5月9日,国务院办公厅转发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,中国政府开始全面介入房地产市场,中国房地产市场的宏观调控由此拉开了序幕。
  为了遏制房价的进一步上扬,2006年7月11日,建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,第十条规定:“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是,该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋,但境外人士原来购买的房地产,还是可以自由出售的。

二、境外个人在华购置房地产的实务

1、 签订购房合同

  目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是,一定要仔细阅读购房合同,看自己的条件是否都写在上面,尤其要注意补充条款。在制定合同时,购房者的关键义务是付款,所以要注意付款的日期是否太紧张,购房者的权利是收楼并取得房地产权证,所以要注意收楼及取得产权证的时间。
  作为境外人购房,其购房合同需要公证,这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款,所签订的贷款抵押合同,也需要公证。公证其实是一个审查的程序,最大限度的保证该合同的真实性,有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证,例如北京,就已经取消了境外人购房公证。

2、 结汇支付房款

  买房必然涉及到支付房款的问题,如果境外个人在中国境内有人民币存款,则可以省去很多麻烦,直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是,多数境外个人并没有现成的人民币,而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后,才能支付房价款。这样,相对于人民币直接支付的情形,则增加了结汇这一道购房门槛。
  2006年9月1日,国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
  根据外汇《通知》,港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时,需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人,除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外,还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定,开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款,必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后,直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
  在上海,2006年12月13日,上海市房屋土地资源管理局制定了《关于购房结汇出具相关证明的通知》,其规定:“一、境外机构和个人购买本市预售商品房的,在签订上海市商品房预售合同并网上备案后,应当按规定向房屋所在地区县房地产交易中心申请办理预售合同预告登记,取得预告登记证明。该预告登记证明可作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。二、境外机构和个人购买本市现售商品房或存量房屋,签订上海市商品房出售合同或上海市房地产买卖合同并网上备案的,在办理新建商品房转移登记前,经房屋所在地区县房地产交易中心确认后,开具《境外机构和个人购买本市房屋已网上备案的证明》,可以作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。”在预售的情况下,只有做了预告登记,购房者才能将外汇结汇并支付到开发商人民币账户。

3、 向银行申请贷款

  银行对境外个人申请贷款审核比较严格,一般都由银行直接审核。需向银行提供如下材料:房屋购买合同、护照、结婚证(或单生证明)以及个人收入证明(或税单)、在中国境内工作或学习满1年的证明。
  《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定:借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房为竣工验收的房屋。
  《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》:从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%;但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
  境外个人购房时可以向任何一家国内银行借人民币,不过境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款,以后逐月偿还外币。借外币的优势在于贷款利率比较优惠,而且随着人民币的升值,还外币可以赚汇率差。
  作为境外个人在中国购房,其也可以在外国直接融资,然后将该外币资金直接汇到中国,结汇后支付房款。
  境外人在国内贷款,签署的抵押贷款合同也许办理公证,银行通常在取得他项权利证后直接将该贷款支付给出售方。

4、 办理房地产权证

  根据中国的法律规定,房屋所有权的取得必须以登记为准,即购房者自有关房地产管理部门对房屋所有权予以登记之日取得该房屋的所有权。
  办理产权证时,须缴纳税费后才能办理转移登记,手续较为繁琐,而且费时,建议找专业人士代为办理。

希望本文对有意在中国境内购置房地产的境外人士有所帮助。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
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上海市行业协会暂行办法

上海市人民政府


上海市人民政府关于发布《上海市行业协会暂行办法》的通知(沪府发〔2002〕2号)

各区、县人民政府,市政府各委、办、局:
现发布《上海市行业协会暂行办法》,请认真按照执行。



上海市行业协会暂行办法

(2002年1月10日上海市人民政府发布)

第一条 (制定目的)
为了进一步促进本市行业协会的健康发展,发挥行业协会在社会主义市场经济中的积极作用,维护行业协会的合法权益,制定本办法。
第二条 (定义)
本办法所称行业协会,是指由本市同业经济组织以及相关单位自愿组成的非营利性的以经济类为主的社团法人。
第三条 (组织管理机构)
市行业协会发展署是经市人民政府授权的本市行业协会协会业务的主管部门,负责本市行业协会的发展规划、布局调整、政策制订和协调管理。
市政府有关委、办、局是本市相关行业业务的主管部门,负责对行业协会涉及的产业发展、行业规范等有关事务进行业务指导和监督管理。
市社团管理局是本市行业协会的登记管理机关,负责全市行业协会的设立、变更、注销的登记和备案,对行业协会实施年检和监督检查。
其他政府部门应当协同做好行业协会的促进和发展工作,依法对行业协会的相关活动进行指导和监督。
第四条 (政府扶持和促进)
各级政府部门应当扶持和促进行业协会的发展,将行业协会的发展规划纳入本市社会团体的发展规划,将本应属于行业管理的职能转移给行业协会承担,同时保障行业协会独立开展工作。
第五条 (设立原则)
行业协会按照国家现行行业或者产品分类标准设立,也可以按照经营方式、经营环节及服务功能设立。
对大类行业协会和经法律法规授权或者接受政府委托、具有一定行业管理职能的行业协会,实行“一业一会”。
同一行业或者产品,在本市范围内只设立一个行业协会。
对同业企业较集中、具有构成区域经济特色的行业或者产品,也可以由以区县区域内企业为主体发起组建市行业协会,经市社团管理局批准后,承担全市性行业协会的功能。
第六条 (发起筹备的条件)
在本市发起筹备行业协会,应当具备以下条件:
(一)有10名以上的发起人,发起人为在本市取得营业执照、连续经营2年以上的企业、个体工商户或者其他经济组织;
(二)拟成立的行业协会应有行业代表性,发起人和其他参加会员应当达到或者承诺在2年内达到本市同业组织数量的20%以上或者同业销售额的50%以上;
(三)具有符合任职条件的拟任法定代表人和3名以上与其业务开展相适应的专职工作人员。
第七条 (行业协会拟任法定代表人的任职条件)
行业协会的拟任法定代表人应当符合下列条件:
(一)从事本行业事务2年以上,熟悉行业情况,具有专业知识;
(二)社会信用记录良好;
(三)由发起人共同推举;
(四)在国家机关无现任公职;
(五)无刑事处罚记录,但过失犯罪的除外。
第八条 (名称)
行业协会的名称应当表明其所属行业,可以使用“行业协会”或者“同业公会”等名称,并冠以“上海”字样。
其他社会团体不得使用“行业协会”、“同业公会”等名称。
第九条 (申请筹备)
需要筹备行业协会的,行业协会发起人应当向市行业协会发展署提出筹备申请,经审查同意筹备的,由行业协会发起人依照《社会团体登记管理条例》,持市行业协会发展署的批准文件和相关材料向市社团管理局申请筹备。
第十条 (筹备的审查程序)
需要筹备行业协会的,行业协会发起人应当向市行业协会发展署提交以下材料:
(一)筹备申请书;
(二)行业协会章程草案;
(三)发起人的基本情况、身份证明和拟任法定代表人的基本情况、身份证明及个人信用报告;
(四)会员单位的基本情况;
(五)活动经费筹措渠道、办公场所使用权证明;
(六)专职工作人员的来源及基本情况。
市行业协会发展署应当自收到相关材料之日起30日内,对行业协会的筹备条件进行审查,并对其拟任法定代表人的任职资格进行审查。
对符合条件的,应当提出审查同意意见;对不符合条件的,应当书面说明理由。
市行业协会发展署进行审查意见时,应当听取行业业务主管部门的意见。行业业务主管部门应当在15日内作出答复。
第十一条 (申请登记)
经批准筹备行业协会的,行业协会发起人应当依照《社会团体登记管理条例》的规定完成筹备工作,并向市社团管理局申请登记。
第十二条 (章程审查及核准)
完成筹备工作的行业协会,应当将行业协会章程、行业协会法定代表人基本情况等报市行业协会发展署审查。
行业协会修改章程的,应当自市行业协会发展署审查同意之日起30日内,报市社团管理局核准。
第十三条 (分支、代表机构的设立)
本市行业协会需要设立分支、代表机构的,应当经市行业协会发展署同意后,按照有关规定办理相关登记手续。
第十四条 (变更、注销)
行业协会需变更登记、注销登记的,应当按审批程序报市行业协会发展署审查同意后,依照《社会团体登记管理条例》到市社团管理局申请办理相关手续。
第十五条 (行业协会的职能)
行业协会以行业服务、行业自律、行业代表、行业协调为基本职能。
行业协会应当遵守法律、法规,贯彻党和政府的方针、政策,协助政府从事行业管理,保护会员的合法权益,提高行业协会整体素质,维护社会道德风尚。
行业协会可以结合本行业的具体情况,承担以下职责:
(一)组织行业培训、技术咨询、信息交流、会展招商以及产品推介等活动;
(二)参与有关行业发展、行业改革以及与行业利益相关的政府决策论证,提出有关经济政策和立法的建议,参加政府举办的有关听证会;
(三)代表行业企业进行反倾销、反垄断、反补贴等调查,或者向政府提出调查申请;
(四)依据协会章程或者行规行约,制定本行业质量规范、服务标准;
(五)参与地方或者国家有关行业产品标准的制定;
(六)通过法律法规授权、政府委托,开展行业统计、行业调查、发布行业信息、公信证明、价格协调、行业准入资格资质审核等工作;
(七)监督会员单位依法经营,对于违反协会章程和行规行约,达不到质量规范、服务标准、损害消费者合法权益、参与不正当竞争,致使行业集体形象受损的会员,行业协会可以采取警告、业内批评、通告批评、开除会员资格等惩戒措施,也可以建议有关行政机关依法对非会员单位的违法活动进行处理;
(八)协调会员与会员,会员与行业内非会员,会员与其它行业经营者、消费者及其它社会组织的关系;
(九)开展国内外经济技术交流和合作;
(十)承担法律法规授权、政府委托及章程规定的其它职能。
第十六条 (行业协会的办会原则)
行业协会应当遵循自主办会的原则,实行自愿入会、自理会务、自筹经费。行业协会应依照协会章程和有关规定,健全内部组织机构、工作制度和监督机制,确保工作有序开展。
第十七条 (行业协会的加入)
在本市取得营业执照的企业、个体工商户和其他经济组织可以申请加入相关的行业协会。与这一行业相关的本市高等院校、科研机构也可以申请加入行业协会。
兼营两种以上行业业务的企业,可以分别申请加入两个以上相关的行业协会。
在本市设有分支机构、连续营业6个月以上的非本市登记的企业、个体工商户或者其他经济组织,也可以申请加入本市行业协会。
第十八条 (行业协会的组织机构)
行业协会实行会员制。会员大会或者会员代表大会为行业协会的最高权力机构。
行业协会的章程必须经会员大会或者会员代表大会审议通过,并符合法律、法规的规定。
行业协会的会长、副会长、常务理事、理事经选举产生。选举规则、任期和职权,理事会、常务理事会的职责由行业协会章程规定。
选举或者改选的行业协会的法定代表人,应当符合本办法第七条要求的任职条件。
第十九条 (经费)
行业协会可以通过收取会费、接受捐赠、开展服务或者承办政府部门委托事项获得资助等途径,筹措活动经费。
行业协会的经费使用,应当执行行业协会章程的有关规定。
第二十条 (适用例外)
本办法第十五条第三款第(七)项关于开除会员资格的惩戒措施、第十六条关于自愿入会的规定,不适用于经济鉴证类中介机构等实行当然会员制的行业协会。
第二十一条 (过渡条款)
本市现有行业协会的改革调整,按照市人民政府具体组织实施方案,参照本办法的有关规定执行。
第二十二条 (施行日期)
本办法自2002年2月1日起施行。


全国人民代表大会常务委员会批准《国务院关于劳动教养的补充规定》的决议

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会批准《国务院关于劳动教养的补充规定》的决议

(1979年11月29日第五届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)

一九七九年十一月二十九日第五届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议决议:批准国务院关于劳动教养的补充规定,由国务院公布施行。

附:国务院关于劳动教养的补充规定

为了更好地贯彻执行一九五七年八月一日第一届全国人民代表大会常务委员会第七十八次会议批准的国务院关于劳动教养问题的决定,作如下补充规定:
一、省、自治区、直辖市和大中城市人民政府成立劳动教养管理委员会,由民政、公安、劳动部门的负责人组成,领导和管理劳动教养的工作。
二、劳动教养收容大中城市需要劳动教养的人。对于需要实行劳动教养的人,由省、自治区、直辖市和大中城市劳动教养管理委员会审查批准。
三、劳动教养的期限为一年至三年。必要时得延长一年。节日、星期日休息。
四、劳动教养人员解除劳动教养后,就业、上学不受歧视。对劳动教养人员的家属、子女不得歧视。
五、人民检察院对劳动教养机关的活动实行监督。



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